Nejdůležitější poznatky

  • Nedostatek prostor: V roce 2025 bylo dokončeno pouze 26 600 m² – nejnižší roční objem v historii. Na rok 2026 je naplánováno pouze 30 700 m².
  • Nejnižší míra volných prostor: V Praze poklesla na 5,9 % – nejnižší od roku 2020. Konkurence o kvalitní prostory je intenzivní.
  • Renty zůstávají pevné: Prime renty v centru Prahy si drží stabilní úroveň €30/m² za měsíc – nejvyšší v regionu CEE.
  • Hybridní práce mění poptávku: Firmy optimalizují podlahovou plochu spíše než rozšiřují. Flexibilní kancelářské prostory rostou zejména mimo Prahu.
  • Rozdíl mezi kvalitními a sekundárními prostory: Moderní, certifikované budovy si drží nízkou volnost a pevné renty; starší prostory čelí riziku zastarání.
  • Růst v regionech: Vznikající trhy jako Brno, Ostrava a další regionální města nabízejí nižší náklady a rostoucí poptávku po kvalitních prostorách.

Nabídka se vyčerpala: co to znamená pro jednání

Počet nových kancelářských prostor v Praze v roce 2025 dosáhl historického minima. Méně než 27 000 m² moderního prostoru se dostalo na trh – a rok 2026 přinese sotva zlepšení. Toto omezení posiluje vyjednávací pozici pronajímatelů.

Když pronajímatelé vědí, že žádná nová nabídka nepřijde, trvají na ceně a podmínkách. Konkurujete nejen výší nájemného, ale i rychlostí rozhodování. Prostory se pronajímají rychle, a kdo čeká, zůstane bez možností.

Zvláště v CBD. Praha 2 a Praha 8 nyní vykazují míru volných prostor pod 4 %. Pokud váš podnik potřebuje prémiovou lokalitu a flexibilitu načasování, musíte jednat rychle.

Prime renty: stabilní, ale tlak roste

Prime renty v centru Prahy se drží na €30/m² za měsíc déle než rok. Navenek to vypadá jako úleva. Situace na trhu se však mění.

Poptávka je silná. Obsazenost v roce 2025 dosáhla 573 200 m² – to je o 18 % více než pětiletý průměr, přestože se mluví o zmenšování. Změnilo se ne množství poptávky, ale její typ: moderní, flexibilní, dobře umístěné budovy absorbují poptávku, zatímco sekundární budovy zůstávají prázdné.

Renty v širším centru i na okraji města již začínají růst. V roce 2026 se očekává, že prime renty opět porostou, jak se nedostatek zintenzivní. Rozdíl mezi prémiovými a staršími budovami se rozšiřuje – a nemá tendenci se zmenšovat.

Hybridní práce přeformátuje půdorysy

Trend již není o zmenšování na menší kanceláře. Firmy přehodnocují, jak existující prostor používají – pro spolupráci, flexibilitu a pohodu zaměstnanců. Průměrné využití kanceláří činí jen 35 %.

To vyvolalo poptávku po flexibilních kancelářských řešeních – coworkingu, spravovaných kancelářích a pronájmech na částečný úvazek. Nabídka flexibilních kanceláří v Česku dosáhla 172 500 m² do konce roku 2025, oproti 144 000 m² v předchozím roce. Růst se zrychluje i mimo Prahu. Brno má nyní 8 880 m² sdílených prostor, Ostrava 3 711 m² a rychle se rozšiřuje.

Pokud vyhodnocujete svůj prostor, zajistěte, aby pronájem, který podepisujete dnes, měl zabudovanou flexibilitu. Pevné, neflexibilní podmínky vázané na starý styl open space kanceláří je stále těžší obhajovat před finančním týmem.

Rostoucí propast: moderní versus staré

Kancelářský trh v Praze se stále více polarizuje. Moderní, certifikované budovy, zvláště ty s certifikací LEED nebo BREEAM, si drží nízkou volnost (kolem 5,9 %) a pevné renty. Starší, neopravené prostory čelí rostoucímu tlaku.

Budovy třídy A tvoří 74 % z celkových 3,9 milionu m² pražského fondu, z toho více než 20 % se řadí do kategorie AAA. Budovy mimo tuto kategorii ztrácejí atraktivitu. Regulační změny v oblasti udržitelnosti a energetické účinnosti tento rozdíl zrychlí. Investice do starších aktiv se zpomalují; staré budovy čelí rostoucímu riziku zastarání.

Pro nájemce to znamená: máte-li možnost volby, zajistěte si prostor v moderní, certifikované budově už nyní. Tyto budovy si uchovají hodnotu a flexibilitu nájemních podmínek. Sekundární budovy se stávají stále více problémem pronajímatele než vaší kartou při vyjednávání.

Mimo Prahu: regionální trhy se probouzejí

Praha ovládá český kancelářský trh, ale regionální města nenápadně rostou. Brno, druhé největší kancelářské centrum země, se pohybuje kolem 8 % volných prostor s více než 450 000 m² moderního fondu. Prime renty se tam pohybují okolo €11 – 13/m², tedy zhruba o 60 % níže než v Praze, a město přitahuje IT, R&D a shared-services nájemce. Dva větší operátoři flexibilních kanceláří se tam nyní rozšiřují.

Ostrava nabízí ještě nižší renty, kolem €8/m², s rychlým růstem flexibilních kancelářských prostor. Další regionální města, zejména Plzeň, Olomouc a Hradec Králové, přitahují pozornost investorů. Tyto trhy zůstávají nedostatečně zásobené novou nabídkou a mohly by zaznamenat rychlejší růst rent, pokud se poptávka zvýší.

Pro mezinárodní týmy nebo back-office funkce je ekonomika mimo Prahu často výhodná: nižší náklady na kancelářské prostory, širší nabídka mladých talentů a pronajímatelé skutečně ochotní jednat.

Investice a důvěra: co pohání trh

Kancelářské investice v Česku se v roce 2026 výrazně zvýšily. Objem transakcí dosáhl €449 milionů v první polovině roku, což představovalo největší příspěvek k investiční aktivitě v regionu CEE-6. Domácí investoři tvoří zhruba 80 % kapitálu a poskytují trhu odolnost.

Tato chuť investorů není založena pouze na očekávání růstu rent. Odráží důvěru ve strukturální fundamenty Česka: nízkou nezaměstnanost (kolem 2,7 %), solidní růst HDP a obnovu domácí i zahraniční poptávky. Firmy se nesnaží zmenšovat, ale optimalizovat své prostory. Tento rozdíl je podstatný – znamená, že nájemci budou platit za kvalitní prostory.

Jak se orientovat na trhu v roce 2026: praktické rady

  • Jednejte včas: S omezenou novou nabídkou a nízkou mírou volných prostor se nejlepší kanceláře pronajímají měsíce dopředu. Pokud víte, že budete potřebovat novou kancelář na konci roku 2026 nebo později, začněte s jednáním už nyní.
  • Upřednostňujte moderní budovy: Sekundární prostory se hůře pronajímají a budou čelit tlaku na pokles rent a vyšší míru neobsazenosti. Moderní, certifikované budovy si drží hodnotu a nabízejí příznivější podmínky pro nájemce.
  • Vytvořte si prostor pro flexibilitu: Hybridní práce je tady natrvalo. Zajistěte, aby jakýkoli dlouhodobý pronájem obsahoval možnost ukončení, rozšíření nebo zmenšení prostor podle potřeby. Pevné víceleté smlouvy vázané na počet zaměstnanců jsou stále rizikovější.
  • Zvažte kreativně umístění: Pokud váš tým umožňuje částečnou práci na dálku, sekundární lokality jako Praha 4, 5 nebo regionální města nabízejí silnější vyjednávací pozici a nižší náklady.
  • Jednejte o coworking nebo hybridní řešení: Pokud nepotřebujete celé patro, operátoři flexibilních kanceláří nyní nabízejí profesionální prostory za nižší náklady na zaměstnance, zejména v Praze a Brně.
  • Sledujte posun k ESG: Energetická certifikace a dodržování standardů udržitelnosti se stávají nezbytností pro velké korporace. Zajistěte, aby jakákoli nová kancelář splňovala nebo překračovala standardy BREEAM či LEED.

Často kladené otázky

Jak se budou vyvíjet renty v Praze v roce 2026?

Prime renty v centru Prahy budou pravděpodobně růst poté, co se více než rok držely na stejné úrovni. Renty v širším centru i na okraji města již rostou. Těsná rovnováha mezi nabídkou a poptávkou a silná aktivita nájemců podporují další růst rent, zejména u moderních a dobře umístěných prostor. Sekundární a starší prostory mohou naopak čelit tlaku na pokles nájemného.

Je vhodná doba na obnovu pronájmu?

Máte-li pronájem v moderním, prime prostoru, pronajímatelé budou při obnově pravděpodobně očekávat zvýšení nájemného. Pokud sídlíte v sekundárním prostoru, máte větší prostor pro vyjednávání. V každém případě je zásadní začít včas, ideálně 6 až 9 měsíců před koncem smlouvy. Vyhnete se zbytečnému tlaku a získáte více možností. Stěhování kanceláře je nákladné i časově náročné, proto začněte jednat se svým makléřem co nejdříve.

Měl bych zvažovat regionální města?

Ano, pokud váš obchodní model umožňuje flexibilitu. Brno a Ostrava nabízejí o 40–60 % nižší náklady na nájem než Praha, rostoucí nabídku moderních prostor a pronajímatele, kteří jsou skutečně připraveni vyjednávat. Pokud provozujete back-office funkce, shared-services centrum nebo výzkumné a vývojové centrum, regionální města dávají silný finanční i provozní smysl.

Vyplatí se flexibilní kanceláře?

Záleží na velikosti a stabilitě vašeho týmu. Pro firmy s proměnlivým počtem zaměstnanců, hybridním modelem práce nebo častými změnami sídla mohou flexibilní kanceláře ušetřit náklady a snížit riziko. Pro stabilní a větší týmy bývá tradiční pronájem často výhodnější, ale i ten by měl obsahovat flexibilní smluvní podmínky. Hybridní modely (část tradiční kanceláře, část flexibilních prostor) jsou stále běžnější a stojí za zvážení.

Zlepší se sekundární budovy?

V krátkodobém horizontu pravděpodobně ne. Starší budovy čelí rostoucímu tlaku vyplývajícímu z energetických předpisů i preferencí nájemců, kteří dávají přednost moderním a certifikovaným prostorám. Některé budovy projdou rekonstrukcí, jiné mohou být přeměněny na jiný způsob využití. Pokud zvažujete sekundární prostory pouze kvůli úspoře nákladů, porovnejte tuto úsporu s rizikem budoucího zastarání. Moderní, certifikované budovy zůstávají bezpečnější volbou.

Najděte svou další kancelář na našem portálu – pomáháme podnikům po celém Česku najít prostory odpovídající jejich potřebám a rozpočtu. Zveřejněte své požadavky ještě dnes a spojte se s pronajímateli a makléři v Praze, Brně, Ostravě a jinde.

Zdroje

Cushman & Wakefield Outlook trhu nemovitostí v České republice 2026; Cushman & Wakefield Q4 2025 Czech Republic Office MarketBeat; Knight Frank Prague Office Market Q1 2026; Colliers Q3 2025 Prague Office Market Overview; Colliers CEE-6 Office Markets; CBRE Czech Republic Real Estate Market Outlook 2026.