Trh Je Těsný – Nabídka Nestíhá Poptávku

Pojďme si říci pravdu: najít si v Česku dnes kancelář je hra v prospěch pronajímatele. Volnost prostor v Praze se na konci roku 2025 snížila na 5,9 % s pouze zhruba 230 000 m² dostupného prostoru – nejnižší úroveň za roky. To znamená méně možností, rychlejší rozhodování a větší konkurenci o to, co je na trhu.

Nájmy rostou ve všech segmentech a rozdíl mezi prvotřídními a sekundárními nemovitostmi se zvětšuje. Konkrétně: chceš-li centrum Prahy, platíš prémii. Sekundární prostor je levnější, ale stále je nedostatek.

Nabídka flexibilních kancelářských prostor se zvýšila o 9 % meziročně, s plánovanými expanzemi v Praze, Brně a Ostravě. Tady se nájemci adaptují. Už nemusíš se zavazovat na pět let fixní plochy. Coworking a serviced offices rostou po celé zemi, obzvláště v sekundárních městech.

Proč Je Nabídka Zablokovaná (A Co To Znamená Pro Tvůj Nájem)

Praha zaznamenala v historii nejnižší roční dodávky nových prostor v 2025 s méně než 27 000 m² nového kancelářského prostoru, a v 2026 bude obnova skromná s pouhých 30 700 m² v současné výstavbě. Překladatelsky: nečekej brzy úlevu. Vývojáři jsou opatrní. Náklady na stavbu jsou vysoké. Pronajímatelé nemají důvod jednat.

Tento nedostatek nabídky působí jinak v každém městě. Volnost prostor v Praze je nejnižší a je na nejnižší úrovni od začátku roku 2020, což odráží silnou poptávku nájemců a minimální novou nabídku. Ale když se vydáš mimo Prahu, trh se rozvolňuje. Kancelářský stock v Brně dosáhl 717 500 m², s volností 12,7 % představující zhruba 90 750 m² dostupného kancelářského prostoru. Je tu více prostoru a lepší ceny.

Nájmy v prvotřídích centrálních lokalitách Prahy se zvýšily téměř o 8 % meziročně ve druhém čtvrtletí 2025, zatímco region Olomouc zaznamenal růst nájmů o pětinu ve srovnání se stejným obdobím v 2023. Takže když hledáš, záleží na načasování i lokalitě.

Jak Nájemci Teď Skutečně Nacházejí Prostor

Tady přichází PropTech. Před pár lety jsi zavolal makléři, dostal PDF a jednal se osobně. Stále se to děje. Ale teď data a umělá inteligence dělají těžkou práci na začátku.

Sreality.cz ti pomáhá najít vhodný majetek díky současné nabídce nemovitostí v Česku, umožňuje ti mluvit či psát běžnými slovy, co hledáš, nahrát fotografii a dostat vizuálně podobné nabídky včetně interiérů. Hledání hlasem a porovnávání obrázků – umělá inteligence dělá první filtr.

Dataligence je největší real estate datová platforma v Česku, a pomocí milionů dat a umělé inteligence může vypočítat skutečnou hodnotu nemovitosti. Nájemci ji používají k ověření cen před vyjednáváním. Bez tipování. Jen data.

Více než 70 % vyhledávání nemovitostí v České republice se provádí na mobilních zařízeních, často během prohlídek. To znamená, že je jich většina procházející kancelářemi na telefonu, chůzí po ulici, porovnávání možností v reálném čase. PropTech platformy se adaptovaly – hledání zaměřené na mobil, okamžitá upozornění, virtuální prohlídky zabudované.

Renegociace Se Stávají Normou

Tady je kuriozita současného trhu: renegociace tvořily téměř 70 % veškeré leasingové činnosti, přičemž všechny pět největších transakcí čtvrtletí zahrnuje stávající nájemce prodlužující si smlouvy. Nájemci se nestěhují. Zůstávají na místě a vyjednávají s pronajímateli.

Proč? Protože stěhování stojí peníze a čas. Lépe zůstat tam, kde jsi, znát smlouvu zpaměti a tlačit na lepší podmínky. PropTech tu pomáhá také – platformy pro zážitek nájemců ti umožňují sledovat obsazenost, objednávat vybavení a spravovat údržbu jediným app. Tato data ti dávají páku při renegociaci. Můžeš říci: ‚Tady je, co skutečně používáme. Tady je, co za to platíme. Pojďme si o tom povídat.'

Co To Znamená Pro Tvou Strategii Hledání

Trh se polarizuje. Český kancelářský trh je charakterizován strukturální těsností a polarizací mezi prvotřídní moderní nabídkou a sekundárním prostorem. Musíš si vybrat svou linii.

Pokud potřebuješ prvotřídní centrální prostor (Praha 1, Praha 2), nájmy v prvotřídní lokalitě zůstaly stabilní na €30,00 za m² měsíčně v centru města. Je to drahé, pomalé na vyjednávání a velmi konkurenční. Používej PropTech k přesnému vidění toho, co je dostupné, virtuálnímu prohlédnutí a rychlému jednání. Dobrý prostor se pronajímá v řádu dní.

Pokud jsi flexibilní na lokalitu, plánují se významné expanze flexibilních kancelářských prostor v Praze, Brně a Ostravě, přičemž tři nová centra flexibilních kancelárí byla přidána na trh v Praze, což podtrhuje pokračující zájem o hybridní pracovní řešení a ochotu nájemců využívat coworking a serviced offices. Tyto prostory nabízejí kratší smluvní doby, žádný dlouhodobý závazek a často lepší sazby než tradiční pronajímatelé.

Regionální města stojí za průzkum. Nejvyšší nájmy v kancelářích jsou v Praze na zhruba 390 Kč za m² ve čtvrtletí 4/2024, zatímco v Brně byly výrazně nižší (279 Kč/m²), v Plzni (218 Kč/m²) a v Ostravě (206 Kč/m²). Přestěhování do Brna snižuje tvůj nájem skoro o 30 %. Pokud tvůj tým může pracovat hybridně nebo se decentralizuješ, matematika se změní rychle.

Efekt Hybridní Práce (A Kde Se To Děje)

Díky zlepšování dostupnosti dopravy a vývoji infrastruktury se lze očekávat, že sekundární města přitáhnou větší pozornost investorů, neboť se síť českých dálnic rozšiřuje a železniční spojení se zlepšuje, nové pracovní příležitosti se vytvářejí v oblastech dříve považovaných za příliš vzdálené, podporované rostoucí popularitou hybridních modelů práce.

Toto je skutečné. Brno, Plzeň, Olomouc – nejsou už pobočkami. Jsou to centra. Pokud je polovina tvého týmu na dálku a druhá polovina se setkává v kanceláři dvakrát za týden, nepotřebuješ prvotřídní centrum. Potřebuješ pohodlný přístup vlakem a moderní prostor, který se škáluje. PropTech ti pomáhá porovnávat lokalitu versus náklady. Virtuální prohlídky ti umožňují posoudit dojezdové trasy dříve, než se zavážeš.

Co Používají Makléři a Pronajímatelé Za Kulisami

Nejsi jediný, kdo používá data. Makléři a pronajímatelé používají PropTech také – na nastavení cen, předvídání poptávky a správu portfolia. Tato transparentnost vede oběma způsoby. Pronajímatelé vědí, co se podobný prostor pronajímá za. Stejně tak ty. To by mělo hřiště trochu vyrovnat.

Ale tady je realita: nájemci se přizpůsobují těmto vyšším nákladům, a renegociace se stala dominantní součástí leasingové činnosti. Trh se nezjednodušuje. Jen se vědomě chováš lépe, aby ses v něm konkuroval.

Výhled na 2026: Vyšší Nájmy, Méně Možností

Nedostatek nových dodávek bude udržovat volnost prostor na nízkých úrovních kolem 6,5 % během 2025 i 2026. Očekávej, že rok 2026 bude vypadat jako 2025: těsný, drahý, konkurenční. Nová nabídka přichází, ale pomalu. Celkový kancelářský prostor v současné výstavbě je nyní 309 300 m², soustředěný primárně na Prahu 5 (39 %) a Prahu 4 (36 %), přičemž již téměř 58 % je pronajato. Větší prostor je už domluvený dříve, než je postaven.

Posun směrem k hybridní a flexibilní práci je zde. Nájemci se přizpůsobují upřednostňováním renegociací, a dřívější trend vrácení nevyužitého prostoru ustoupil, signalizující obnovené důvěře ve fyzické kancelářské prostory, zejména v dobré lokalitě, kvalitní kancelářské prostory. Stále potřebuješ kancelář. Jen nepotřebuješ tolik – nebo ji potřebuješ v chytřejší lokalitě.

Často Kladené Otázky

Je to teď trh nájemce nebo pronajímatele v Česku?

Je to výrazně trh pronajímatele. Volnost prostor je historicky nízká, nájmy rostou a nová nabídka je vzácná. Nájemci, kteří používají data a PropTech, si ale mohou vyjednat lepší podmínky, zvláště pokud jsou ochotni se přestěhovat do sekundárních měst nebo si vzít flexibilní prostor. Výhoda jde na informované nájemce.

Měl bych hledat v Praze nebo zvážit Brno či jiná města?

Praha je drahá a těsná. Pokud můžeš operovat z Brna, Plzně nebo Olomouce – zvláště s hybridní prací – úspory jsou podstatné (30–50 % nižší nájem) a prostor je více dostupný. Praha má smysl, pokud potřebuješ centrální lokalitu pro schůzky s klienty nebo specifické talent clustery. Jinak si nejdřív projdi čísla v sekundárních městech.

Jaká je průměrná délka leasingové smlouvy teď a je vyjednatelná?

Tradiční smlouvy jsou typicky 5–10 let. Ale renegociace jsou teď 70 % dealů, takže nájemci zůstávají a upravují si podmínky uprostřed smlouvy spíš než se stěhují. Flexibilní prostor (coworking, serviced offices) nabízí 1–3 leté smluvní doby nebo měsíční možnosti. Pokud chceš flexibilitu, zaplatíš si prémii, ale vyhnuješ se dlouhodobému závazku.

Kolik bych měl rozpočtovat na pronájem kanceláře v 2026?

V centru Prahy rozpočtuj €30 za m² měsíčně na prvotřídní prostor. V Brně očekávej zhruba 279 Kč za m² měsíčně (asi €11–12). Vnější předměstí Prahy je €15–20 za m². Flexibilní/coworking prostor běží 20–40 % vyšší, ale Often zahrnuje utility, internet a zařízení. Získej tři nabídky a ověř si tržní sazby přes Dataligence či podobné nástroje dříve, než jednaš.

Jak Používat PropTech Na Rychlejší Uzavření Hledání Kanceláře

Začni mobilně zaměřeným hledáním na platformách jako Sreality či Rentola. Filtruj podle lokality, velikosti, ceny a délky leasingu. Používej AI image-matching k nalezení podobných možností. Pak ověř ceny přes Dataligence či Valuator, aby sis byl jistý, že neplatíš přebytek. Nastav upozornění na nové inzeráty v cílových oblastech – dobrý prostor se pronajímá rychle. Nakonec kontaktuj makléře či pronajímatele přímo přes PropTech portál. Data ti dají sebevědomí jednat rychleji a chytřeji.

Připraven hledat? Zveřejni své požadavky na pronájem kanceláře na naší platformě a spojuj se s ověřenými pronajímateli a makléři po celém Česku. Najdi si svůj ideální kancelářský prostor dnes.

Zdroje

CBRE Outlook českého trhu s nemovitostmi 2026; Cushman & Wakefield MarketBeat Kancelářský trh Praha Q2 2026; Knight Frank Kancelářský trh Praha Q2 2025; Savills Kancelářský trh Praha Q2 2026; Property Forum Pražské výzkumné fórum; CBRE Údaje Brno H1 2026; Dataligence PropTech Platform; Sreality.cz; Valuator; Trigema Ventures.