Co se děje na českém kancelářském trhu v roce 2026 a jak na to reagovat

Český kancelářský trh v roce 2026 charakterizuje především omezená nabídka moderních kanceláří. Míra neobsazenosti v Praze klesla pod 6 % a nájemné v atraktivních lokalitách dál roste. Firmy, které hledají nové prostory nebo se chystají prodloužit nájemní smlouvu, se stále častěji pohybují na trhu, kde mají navrch pronajímatelé. Porozumět aktuální situaci je proto důležitější než kdy dříve.

Nedostatek moderních kanceláří přetrvává

Pražský kancelářský trh se nadále potýká s omezenou nabídkou moderních prostor. Míra neobsazenosti klesla na přibližně 5,9 %, nejnižší úroveň od roku 2020. Pro nájemce to znamená menší výběr a silnější vyjednávací pozici pronajímatelů.

Nájemné za prémiové kanceláře v centru Prahy se pohybuje kolem 30 EUR/m² měsíčně, zatímco ve vnějších lokalitách dosahuje přibližně 20,50 EUR/m² měsíčně.

Regionální trhy zůstávají cenově dostupnější. Podle posledních dostupných údajů se prime nájemné v Brně pohybuje kolem 17 EUR/m² měsíčně, zatímco v Ostravě přibližně mezi 14 a 14,50 EUR/m² měsíčně.

Stabilní úroveň nájemného v centru Prahy však může být zavádějící. Rostoucí tlak na ceny je patrný napříč většinou lokalit a rozdíl mezi prémiovými a staršími budovami se dále prohlubuje. Moderní kancelářské budovy s ESG certifikacemi, kvalitním pracovním prostředím a dobrou dostupností si udržují silnou poptávku. Naopak starší budovy v méně atraktivních lokalitách čelí vyšší konkurenci.

Pokud sídlíte v prémiové budově, lze očekávat pokračující tlak na růst nájemného. U sekundárních nemovitostí mají nájemci zpravidla větší prostor pro vyjednávání.

Nájemné dál roste

Nájemné za prémiové kanceláře v centru Prahy se pohybuje kolem 30 EUR/m² měsíčně, zatímco ve vnějších lokalitách dosahuje přibližně 20,50 EUR/m² měsíčně.

Pokud sídlíte v prémiové budově, lze očekávat pokračující tlak na růst nájemného. U sekundárních nemovitostí mají nájemci zpravidla větší prostor pro vyjednávání.

Firmy častěji prodlužují nájmy než se stěhují

Nejvýraznější změnou posledních let je rostoucí podíl renegociací a prodlužování nájemních smluv. Přibližně 70 % transakcí na trhu dnes tvoří prodloužení nebo přejednání stávajících nájmů.

Důvod je jednoduchý: kvalitních kanceláří je nedostatek. V atraktivních částech Prahy je nabídka moderních budov splňujících ESG požadavky omezená a firmy stále obtížněji nacházejí vhodné alternativy ke stávajícím prostorám.

Přestěhování navíc znamená vysoké náklady. Nejde jen o vyšší nájemné, ale také o investice do fit-outu, technologií, samotného stěhování a možného narušení provozu firmy. Mnoho nájemců proto volí prodloužení nájmu a snaží se vyjednat modernizaci kanceláří nebo výhodnější podmínky.

Co dnes chtějí pronajímatelé

Na trhu je patrné určité napětí. Nájemci požadují větší flexibilitu a chtějí mít možnost reagovat na nejistý ekonomický vývoj. Pronajímatelé naopak preferují dlouhodobě stabilní obsazenost budov.

Přestože mají pronajímatelé v současnosti mírně silnější pozici, stále musí aktivně pracovat na udržení kvalitních nájemců. Proto jsou ochotni nabízet různé pobídky, například:

příspěvky na úpravu kanceláří,
období nájmu zdarma,
modernizaci prostor,
flexibilnější smluvní podmínky,
individuální nastavení opčních nebo výstupních doložek.

Pokud jste stabilní a bonitní nájemce, stále máte poměrně silnou vyjednávací pozici. Klíčové je začít jednat s dostatečným předstihem. Vyplatí se požadovat příspěvek na úpravy prostor, větší smluvní flexibilitu nebo omezení budoucího růstu nájemného.

Mimo Prahu stále existují příležitosti

Situace v Brně a Ostravě se od Prahy výrazně liší.

Brněnský kancelářský trh vstoupil do roku 2026 s celkovou plochou přes 715 000 m² a mírou neobsazenosti kolem 14 %. Ve srovnání s Prahou mají firmy výrazně širší výběr dostupných prostor.

Výhodou Brna je také kvalitní dopravní infrastruktura, strategická poloha mezi Prahou a Vídní a silná univerzitní základna, která podporuje dostupnost kvalifikovaných zaměstnanců.

Ostrava vykazuje nižší míru neobsazenosti než Brno, přesto zde firmy stále nacházejí zajímavé příležitosti za výrazně nižší náklady než v Praze. Nájemné zde nadále patří k nejnižším mezi velkými českými městy.

Ekonomické pozadí: opatrnost místo expanze

Česká ekonomika vstoupila do roku 2026 v relativně stabilní kondici. Domácí poptávka se postupně obnovuje, nezaměstnanost zůstává nízká a exportní sektor si udržuje odolnost.

Současně však přetrvávají geopolitické a obchodní nejistoty, které vedou firmy k opatrnějším rozhodnutím. Většina společností dnes neřeší rozsáhlou expanzi, ale spíše optimalizaci stávajících prostor a nákladů.

Trend vracení nevyužívaných kanceláří se sice zpomalil, ale firmy nadále pečlivě zvažují každé větší rozhodnutí týkající se nemovitostí. Pro řadu z nich je prioritou efektivnější využití stávajících prostor spíše než stěhování nebo rozšiřování kanceláří.

Co to znamená pro vaše příští rozhodnutí

Pokud se blíží konec vaší nájemní smlouvy

Nečekejte, až vás osloví pronajímatel. Na současném trhu se vyplatí zahájit jednání s dostatečným předstihem. Čekání do posledních šesti měsíců před koncem smlouvy může výrazně oslabit vaši vyjednávací pozici.

V Praze je situace ovlivněna nedostatkem nových prémiových kanceláří a vysokými náklady na stěhování. V lokalitách, jako jsou Karlín, Brumlovka nebo Palmovka, kde míra neobsazenosti klesla pod 4 %, je nabídka velmi omezená. Pokud již v některé z těchto lokalit sídlíte, vyplatí se zahájit jednání o prodloužení nájmu 12 až 18 měsíců před vypršením stávající smlouvy.

Pokud hledáte nové kanceláře

Nastavte si realistická očekávání. Počítejte s vyššími cenami, omezenější nabídkou a delší dobou potřebnou k nalezení vhodných prostor.

Pokud hledáte přibližně 1 000 m² kanceláří třídy A v centru Prahy, budete soupeřit s řadou dalších firem o omezený počet dostupných prostor. Naopak větší flexibilita při výběru lokality, například ve vnějších částech Prahy, v Brně nebo v kvalitních starších budovách, vám může přinést širší výběr i výhodnější podmínky.

Pokud sídlíte v sekundární budově nebo okrajové lokalitě

Vaše vyjednávací pozice může být silnější, než si myslíte. Pronajímatelé dobře vědí, že starší nebo méně atraktivní kancelářské prostory se obsazují obtížněji než moderní budovy v nejžádanějších lokalitách.

Při jednání proto zvažte požadavek na:

příspěvek na úpravu kanceláří,
delší období nájmu zdarma,
flexibilnější podmínky nájemní smlouvy,
možnost předčasného ukončení nájmu za předem stanovených podmínek.

Často kladené otázky

Budou nájmy kanceláří růst i v dalších letech?

Vše nasvědčuje tomu, že ano, i když tempo růstu nebude ve všech segmentech stejné.

Největší tlak na růst cen lze očekávat u moderních kancelářských budov s kvalitními certifikacemi a v atraktivních lokalitách. Naopak u starších budov může být růst nájemného pomalejší a v některých případech nelze vyloučit ani stagnaci cen, zejména pokud se na trh dostane více nové nabídky.

Vyplatí se přejít do coworkingu nebo flexibilních kanceláří?

Nabídka flexibilního kancelářského prostoru zaznamenala meziročně 9 procent zvýšení s velkými expanzemi plánovanými v Praze i Brně a Ostravě. Flexibilní prostor roste a nabízí podmínky bez výpovědní lhůty, ale obvykle stojí 20–30 procent více za metr čtvereční než tradičních kancelář. Použijte jej jako překlenovací řešení (1–2 roky), ne jako dlouhodobou strategii, ledaže by vám flexibilita peněžních toků byla wáž tu prémii.

Flexibilní kancelářské prostory jsou stále populárnější a jejich nabídka se postupně rozšiřuje v Praze i dalších velkých městech.

Je však potřeba počítat s tím, že cena za pracovní místo bývá zpravidla vyšší než u klasického pronájmu. Na druhou stranu získáte maximální flexibilitu, minimální administrativní zátěž a možnost rychle reagovat na změny ve velikosti týmu.

Pro řadu firem představují flexibilní kanceláře vhodné přechodné řešení na jeden až dva roky. Jako dlouhodobá strategie dávají smysl především tehdy, pokud je pro vás flexibilita důležitější než maximalizace úspor.

Vyplatí se dnes uzavřít delší nájemní smlouvu?

Záleží na situaci vaší firmy. Pokud sídlíte v prémiových kancelářích v centru Prahy a předpokládáte, že je budete využívat i v následujících pěti letech, může být zafixování nájemného na současné úrovni kolem 30 EUR/m² na delší období výhodné. Pokud je však budoucí vývoj vaší firmy nejistý nebo očekáváte změny ve velikosti týmu, neměli byste obětovat flexibilitu.

Model nájemní smlouvy 3+3 (tři roky s možností prodloužení o další tři roky) často nabízí lepší rovnováhu mezi jistotou a flexibilitou než okamžitý závazek na pět let.

Existují kromě Brna a Ostravy i další zajímavé regiony?

Další regionální centra, zejména Plzeň, Hradec Králové a Olomouc, by v nadcházejících letech mohla přitahovat stále větší pozornost investorů i nájemců. Jde o menší trhy s omezenější nabídkou a menším množstvím tržních dat, ale pro firmy z oblasti výroby, výzkumu a vývoje nebo sdílených služeb mohou představovat zajímavou alternativu k Praze.

Náklady na pronájem jsou zde výrazně nižší než v hlavním městě a místní trhy práce se postupně rozvíjejí spolu s rostoucím využíváním hybridních modelů práce.

Shrnutí

Český kancelářský trh v roce 2026 zůstává trhem pronajímatelů, zejména v nejžádanějších pražských lokalitách. Nabídka moderních kanceláří je omezená, nájemné roste a většina firem dává přednost prodloužení stávajícího nájmu před stěhováním.

Pokud jste stabilní nájemce v kvalitní budově, využijte svou pozici při jednání o nových podmínkách. Můžete žádat o modernizaci prostor, větší smluvní flexibilitu nebo omezení budoucího růstu nájemného výměnou za delší závazek.

Pokud hledáte nové kanceláře, neočekávejte výrazné slevy v Praze. Zajímavé příležitosti mohou nabídnout Brno, Ostrava nebo kvalitní kancelářské budovy mimo hlavní kancelářské lokality. A pokud to charakter vašeho podnikání umožňuje, může být efektivním řešením kombinace pražské kanceláře a regionálních pracovišť, která pomůže optimalizovat náklady bez ztráty přístupu ke klíčovým talentům.

Chcete zjistit, jaké kanceláře jsou aktuálně k dispozici? Začněte s naším adresářem kancelářských prostor a zjistěte, co je skutečně dostupné na trhu.

Zdroje a metodika

Tento článek vychází z dat a analýz společností Prague Research Forum, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Savills a iO Partners, doplněných o makroekonomické informace Ministerstva zahraničních věcí České republiky a regionální analýzy publikované portály EurobuildCEE a Property Forum.