Nedostatek nabídky je skutečnost

V Praze je trh s kancelářemi nejnpřísnější za léta. Volné prostory poklesly na 5,8 %, nejnižší úroveň od začátku roku 2020, s pouze 229 100 m² dostupného místa v městě. Nové dokončené projekty se zhroutily: pouhých 26 600 m² v roce 2025, nejnižší roční údaj v historii. Vývojáři se nespěchají vrátit – čekají na předjaté pronájmy a vsázejí jen na prémové lokality.

Tento nedostatek se neomezuje jen na hlavní město. Brno, druhý největší trh s kancelářemi, skončilo rok 2025 s 14,4 % volných prostor. Ostrava viděla praktickou stagnaci nové výstavby, s prémiovými rentami kolem €8–€14,50 za m² za měsíc – zlomek toho, co si vezme Praha.

Prémové renty rostou, ale jen v těch správných budovách

Renty v pražském centru zůstaly stabilní na €30 za m² za měsíc během roku 2025 a do roku 2026, zatímco prostor v blízkém centru dosáhl €22 za m² a na okraji města €16,50. Větší kanceláře přesahující 300 m² zaznamenaly nejostřejší skokový nárůst – navýšení o 9 % meziročně v pozdní 2024. Menší prostory pod 50 m² se sotva posunuly s růstem pouze 1,5 %.

Jenže tady je háček: prémiumové ceny se vztahují jen na budovy, které splňují dnešní standardy. Starší, energeticky neefektivní nemovitosti? Jsou pod tlakem. Nové kancelářské projekty na prémiumových necentrálních lokalitách si v Praze beru €21–€25 za m², a mezera mezi moderními a zastaralými budovami se rozevírá velkou rychlostí.

Zelená certifikace už není volitelná – je to vítěz na trhu

Padesát šest procent moderního kancelářského fondu Prahy nyní drží certifikaci LEED či BREEAM. Ještě výmluvnější: tyto certifikované budovy mají ještě nižší míru prázdných prostor – jen 5,9 % ve srovnání s 5,8 % na trhu jako celek. Rozdíl je na papíře malý, ale odráží, co řídí rozhodnutí nájemců: udržitelnost je nyní konkurenční výhoda.

Věřitelé nebudou financovat kancelářské projekty bez silných ekologických certifikací, a korporátní nájemci – zvlášť větší – mají mandáty ESG, které musí naplnit. Hybridní práce také vzbudila nová očekávání: kancelář si musí vysloužit vaši návštěvu. To znamená dobrý vzduch, přirozené světlo, flexibilní dispozice a energeticky účinné systémy. Tmavá, průvanná budova z 90. let prostě nekoncuruje.

Nájemci si volí kvalitu místo velikosti

Renegociace nyní tvoří zhruba 70 % veškeré aktivity pronájmu v Praze – firmy zůstávají na místě a optimalizují své stávající prostory spíše než expandují. Obchodují si místo za kvalitu: méně pracovních stanic, víc jednacích místností, flexibilita hybridní práce, wellness služby a ekologické certifikace. Kancelář již není zbrojovnou pracovních míst; je to místo pro spolupráci a budování kultury.

Tento posun zvýhodňuje dobře umístěné, moderní budovy se správným uspořádáním a vybavením. Znevýhodňuje rozsáhlé, nízkonákupní prostory na periferii.

Vedlejší města nabízejí hodnotu, ale růst je nerovnoměrný

Mimo Prahu je obrázek smíšený. Brno zůstává atraktivní – prémové renty vzrostly na €17,50–€18,50 za m² v H1 2026 – ale nová nabídka zůstává omezená a volné prostory se zvýšily. Ostrava nabízí nejnižší náklady pro nájemce na €8–€14,50 za m², což je přitažlivé pro firmy šetřící náklady. Plzeň je mezi tím – vyšší volné prostory dávají nájemcům víc prostoru k vyjednávání, ačkoli celková nabídka zůstává omezená.

Region Olomouc zaznamenalo v pozdní 2024 nejsilnější růst rent ze všech regionů, vzrůst o 21 % meziročně, ačkoli z nižší základny. Dokonce i menší města vidí, jak se poptávka nájemců koncentruje na moderní, centrální budovy; starší fond bojuje.

Co pohání posun

• Finance směřují k zelené energii: Banky stále více odmítají financovat kancelářské projekty bez vysokých standardů ESG. Náklady na stavbu jsou zvýšené, takže vývojáři pokračují jen s předjaté pronájmy nebo výjimečnými lokalitami.
• Mandáty ESG nájemců: Korporátní nájemci musí hlásit ekologický výkon své nemovitosti. Zelené prostory pomáhají, zastaralé budovy škodí – jak reputaci, tak dodržování norem.
• Hybridní práce předefinovala obsazenost: Méně lidí v méně dnů znamená, že se kancelář musí ospravedlnit svými náklady. Moderní vybavení, flexibilita a udržitelnost se stávají prodejními argumenty.
• Rekordně nízká nabídka: S minimální novou nabídkou na trhu si mohou pronajímatelé vybírat. Kvalitní budovy se plní; všechno ostatní soutěží cenou.

Co to znamená pro vás jako nájemce

Pokud si brzy obnovujete pronájem nebo se stěhujete, čeká vás přísnější, polarizovanější trh. Prémový prostor v centrálních lokalitách si vezme prémium renty – a vydrží ho. Pronajímatelé budou mít málo důvodu jednat o podmínkách pronájmu nebo nabízet bezplatná období. Volné prostory jsou nízké tam, kde záleží.

Vedlejší a periferní prostor bude snazší vyjednat, zvlášť mimo Prahu. Ale i tam budou moderní, dobře udržované budovy v dobrých centrálních místech dosahovat lepších podmínek a nájemců než starší fond.

Dny levného, nedifferenciovaného kancelářského prostoru jsou pryč. Dnešní trh vás odmění za volbu kvality brzy. Budovy s certifikací BREEAM nebo LEED, dobrým přirozeným osvětlením, moderními systémy HVAC a flexibilním uspořádáním si udrží nájemce a hodnotu. Všechno ostatní bude potřebovat vážnou investici či repositionaci, aby konkurovalo.

Co čekat dopředu

Očekává se, že prémové renty budou v centrálních a blízkých centrálních lokalitách v roce 2026 dále růst, poháněno omezenou nabídkou, soustálou poptávkou nájemců a nepřetržitým důrazem na udržitelnost a kvalitu práce. Mimo prémový segment bude konkurence ostřejší – nájemci budou mít více místnosti pro vyjednávání, ale jen pokud budou flexibilní v lokalitě nebo ochotni přijmout ne-prémový prostor.

Vývojové potrubie se obnovuje: v Praze je pod výstavbou přes 263 000 m², přičemž více než 60 % je již předpronajato. Když tyto projekty dorazí, bude kvalita důležitější než kdy dřív. Spekulativní, běžný kancelářský prostor bude bojovat o pronájmy.

Často kladené otázky

Proč rostou renty kanceláří v Praze, když některá města mají vyšší volné prostory?

Prázdné prostory v Praze jsou na historickém minimu v prémových, moderních nemovitostech. Regionální města mají vyšší volné prostory, ale velká část z nich je starší, nižší třída prostoru. Nájemci raději zaplatí víc za dobře umístěnou, udržitelnou budovu v Praze, než aby se spokojili s levným, zastaralým prostorem jinde. Tím se prohlubuje mezerem mezi kvalitou a vedlejšími nemovitostmi.

Co znamená BREEAM certifikace skutečně pro vaše náklady pronájmu?

BREEAM a LEED certifikované budovy obvykle si vezmu vyšší renty, ale také poskytují nižší provozní náklady pro nájemce – lepší energetická efektivita snižuje náklady na energii, zlepšené větrání snižuje nemocenskou, a moderní systémy potřebují menší údržbu. Počáteční prémium je často kompenzováno nižšími náklady na obsazení a zvýšenou produktivitou zaměstnanců.

Stojí za to zaplatit více za zelenou budovu?

Pokud má vaše společnost cíle ESG nebo plánuje zůstat na místě déle než tři roky, ano. Zelené budovy si udržují svou hodnotu a přitažlivost – jsou snazší k pronajmutí, přitahují talenty a uspokojují požadavky věřitelů, pokud refinancujete. Pokud vás vede cena a jste flexibilní v lokalitě, vedlejší města nabízí lepší poměr ceny a výkonu, ale i tam si novější budovy berou prémia.

Měli bychom hledat mimo Prahu na úsporu peněz?

Brno a Ostrava nabízejí podstatně nižší renty – €11–€13 a €8–€14,50 za m² v uvedeném pořadí, než €30 v pražském centru. Obě města mají moderní kancelářský fond a zlepšující se infrastrukturu. Kompromis je méně výběru a potenciálně delší doby náboru a dojíždění, pokud je váš tým sídlící v Praze. Vedlejší lokality fungují nejlépe, pokud je vaše společnost nezávislá na hlavním městě nebo pokud můžete najímat místně.

Až budete připraveni najít moderní, prémový kancelářský prostor, který odpovídá potřebám vašeho podnikání a cílům udržitelnosti, prozkoumejte dostupné kanceláře a zveřejněte své požadavky na našem portálu – spojíme vás přesně s tím, co váš tým potřebuje.

Zdroje

Czech Republic Office MarketBeat Q2 2026; Prague Office Market Q3 2025 – Cushman & Wakefield; Best Cities for Office Space in Czechia 2026 – officerentinfo.cz; Prague Office Market Analysis 2025; CEE Offices 2026 Report – Colliers; Office Rent Prices Q4 2024 Analysis