Kompozitní index důvěry: Opatrně pozitivní (67/100)

Barometr kombinuje pět veřejně dostupných indikátorů k posouzení nálady nájemců bez závislosti na vlastních průzkumech. Metodologie založená na indikátorech: skutečné trendy vakance, čistá pronajatá plocha, hloubka nabídky, dynamika prvotřídních nájemného a PMI ve výrobě / signály zaměstnanosti.

Kompozitní index ukazuje na trh v přechodu—nedostatek nabídky podpírá nájemné a pozici pronajímatelů, avšak signály zaměstnanosti zůstávají smíšené a regionální rozdíly se výrazně rozšiřují.

Aktuální aktivita pronájmu: Odolná poptávka proti zdi nedostatku nabídky

Hrubý objem pronájmů v Praze dosáhl 573 400 m² v roce 2025, druhého nejvyššího výsledku v historii pražského trhu kancelářských prostor. Poptávka přetrvává, ale chování nájemců se posunulo k delší držbě a zefektivňování prostor spíše než k expanzivnímu růstu.

• Pražské centrum a tier-1 subtrhy (Karlín, Pankrác, Holešovice, Brumlovka) zůstávají preferovány; vakance v těchto pěti lokalitách se pohybuje mezi 3 procenty a 5,5 procenty
• Nájemci na sekundárních trzích čelí vyšší tlaku na pobídky; vakance v regionu Plzeň je 9%, ve srovnání s Velkým Prahem pouhých 2,2%
• Projekty vlastněné uživateli nabírají na síle, neboť společnosti obcházejí tradiční leasingové trhy

Výhled poptávky na šest měsíců: Stabilizace s selektivitou

Podnikatelská důvěra se posílila, podporená silnějšími iniciativami prodejů a plánovanými investicemi. Avšak ta důvěra není rovnoměrně rozložena. S&P Global PMI výroby v ČR vzrostl na 50,4 v prosinci 2025 z 48 v listopadu, což je nejsilnější čtení od května 2022, pohánĕné obnoveným nárůstem nových objednávek, produkce a zaměstnanosti, která se zvýšila poprvé za 39 měsíců.

Momentum je však křehké. Očekává se, že poptávka bude pokračovat, ale bude extrémně selektivní vůči modernímu certifikovanému prostoru. Nájemci přejednávající smlouvy využívají zvýšenou vakanci v sekundárních lokalitách.

Dostupnost a pobídky: Historický nedostatek nabídky

Podle společnosti Colliers se očekává dodání pouze přibližně 30 400 m² volného kancelářského prostoru letos. Vakance nadále klesala a dosáhla 5,9 procenta, nejnižší úrovně od začátku roku 2020 a pod tím, co se obvykle považuje za zdravý rozsah trhu.

• Prvotřídní nájemné zůstává stabilní na €30 za m² měsíčně v centru města, zatímco vnější oblasti velí €20,50 za m² měsíčně
• Očekává se, že prvotřídní nájemné se v centrálních a vnitřních lokalitách zvýší, podporováno silnou poptávkou nájemců, omezenou nabídkou a rostoucím důrazem na udržitelnost, energetickou účinnost a kvalitu pracovního prostoru
• Pobídkové balíčky v prvotřídních subrzích zůstávají minimální; rozšiřují se do sekundárních budov nebo vnější Prahy

Regionální rozdíly: Trh se dvěma rychlostmi

Praha: Prémie za nedostatek

Sektor pronájmu kancelářských prostor v Praze vstupuje do roku 2026 s historicky nízkou novou nabídkou v důsledku zvýšených stavebních nákladů a opatrné činnosti vývojářů. Vakance se nadále snižuje, což intenzivní konkurenci o kvalitní prostor. Prvotřídní nájemné se očekává, že se v centrálních a vnitřních lokalitách zvýší, podporováno silnou poptávkou nájemců, omezenou nabídkou a rostoucím důrazem na udržitelnost, energetickou účinnost a kvalitu pracovního prostoru.

Ačkoliv nová nabídka vstupuje na trh jen postupně, již více než 309 000 m² kancelářského prostoru je ve výstavbě, z čehož má již nájemce 58 procent. Věčina se nedokončí do roku 2027–2028.

Brno a Ostrava: Vznikají kupující trhy

Trh kancelářských prostor v Brně skončil rok 2025 s 715 700 m² celkového prostoru a 2,3% meziročního růstu. Vakance vzrostla na 14,4%, což představuje přibližně 103 100 m² volného prostoru. Výhled pro trh kancelářských prostor v Brně je opatrný. Ekonomická situace a tržní podmínky v současné době upřednostňují bytovou výstavbu před stavbou kancelářských prostor.

Ačkoliv je trh kancelářských prostor v Ostravě třetím největším v zemi, hraje v stavebním průmyslu regionu podporující roli. Celková plocha moderního kancelářského prostoru zde dosáhla na konci roku 2025 přibližně 246 000 m². V Ostravě se nová výstavba prakticky zastavila. Nájemci v obou městech přistupují k větším floorplantům a strmějším slevám na nájemné relativně k Praze.

Nabídka a hybná síla vývoje: Strukturální zpoždění

Podle společnosti Colliers se očekává dodání pouze přibližně 30 400 m² volného kancelářského prostoru letos, zatímco většina projektů v současné době ve výstavbě se nedokončí před rokem 2028. Projekty, které by mohly být zahájeny v roce 2026 a dokončeny v roce 2028, představují celkem 151 500 m². Nic není jisté, protože vývojáři často upravují své plány.

Nízkodostupné prostředí odráží zvýšené stavební náklady, přísnější požadavky na financování a zvýšenou opatrnost mezi vývojáři v celém regionu. Sazby předpronajatého prostoru zůstávají vysoké (58% pražské nabídky je předpronajato), což signalizuje disciplinu pronajímatelů a selektivitu nájemců.

Zaměstnanost a ekonomické sentiment: Nerovnoměrné zotavení

Index PMI průmyslu ČR vzrostl na 53,9 v červnu, což je největší zlepšení od dubna 2022 a poskytuje solidní základ pro další expanzi průmyslového sektoru. Nárůst byl podporován silnější produkcí a novými objednávkami, kombinovanými se stabilizací zaměstnanosti.

Výrobní optimismus podporuje poptávku v centrech sdílených služeb (zejména Brně), ale tlaky nákladů přetrvávají a záměry v oblasti náboru zůstávají opatrné v konkurenčních regionech. V České republice, ačkoliv je rozdíl mezi Prahou a regionálními městy výrazný, byl vývoj vyvážený ve srovnání s Rumunskem, když se vezme v úvahu některé demografické ukazatele. Kombinovaná kancelářská plocha v Brně a Ostravě činí 961 000 m², ve srovnání s 3,9 milionu m² v Praze.

Metodologie: Pět veřejných indikátorů

Barometr integruje pět transparentních, veřejně dostupných indikátorů pro posouzení zdraví českého trhu kancelářských prostor:

• Čistá pronajatá aktivita: Prague Research Forum a publikované údaje makléřů o obsazenosti (2025 / Q2 2026)
• Směr vakance: Čtvrtletní zprávy o kancelářích od CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield (poslední Q2 2026, meziročně)
• Trubka vývoje: Plánované dokončení a sazby předpronajatého prostoru z Prague Research Forum, Regional Research Forum (české makléřské firmy)
• Hybnost prvotřídního nájemného: Meziročí a čtvrtletní nárůst nájemného v tier-1 Praze a vybraných regionálních městech (Knight Frank, Colliers, CBRE)
• PMI výroby a zaměstnanost: S&P Global Czechia Manufacturing PMI; subindex zaměstnanosti (poslední čtení z června 2026 na 53,9, nad 50 = expanze)

Nepoužívá se žádný vlastní průzkum. Kompozitní skóre (0–100) odráží čistý zůstatek těchto indikátorů; 50 = neutrální; skóre pod 45 nebo nad 70 signalizují buď opatrnost nebo silné přesvědčení.

Důsledky pro nájemce

Kvalitativně zaměření nájemci v Praze by měli očekávat jednání ze strukturálně slabší pozice; moderní, certifikovaný, centrálně umístěný prostor si vybírá premii s minimálními ústupky. Firmy s flexibilitou v lokalitě nebo času by měly prozkoumat Brno a Ostravu, kde pronajímatelé aktivně marketingují a pobízejí větší obchody ke stabilizaci obsazenosti.

Přejedndní a rozšíření budou dominovat činnosti v průběhu roku 2026. Dlouhodobé certifikáty udržitelnosti (LEED, BREEAM) již nejsou rozlišovacími prvky, ale základními požadavky.

Navštivte naši platformu pro hledání kancelářských prostor a projděte si nabídky v Praze a regionech, nebo publikujte svůj požadavek na prostor a spojte se přímo s makléři a pronajímateli.

Často kladené otázky: Otázky nájemců kancelářských prostor

Je Praha pořád dobrá investice pro naši společnost v roce 2026?

Praha zůstává těsná a drahá, ale vhodná, pokud oceňujete престижní lokalitu, koncentraci talentů a přístup k tranzitu. Brno a Ostrava se objevují jako alternativy pro back-office, IT a funkce sdílených služeb, kde si zajistíte větší prostor za podstatně nižší nájemné a větší flexibilitu pronajímatelů. Pečlivě posouďte zásady hybridní práce vašeho týmu a geografické závislosti.

Jaký rozpočet mám mít na nájemné v pražském centru?

Prvotřídní nájemné zůstává stabilní na €30 za m² měsíčně v centru města, zatímco vnější oblasti velí €20,50 za m² měsíčně. Rozpočet by měl zahrnovat servisní poplatky (obvykle €0,75–€1,00/m²/měsíc) a počítejte s růstem nájemného 3–5% ročně v prvotřídních lokalitách.

Jsou dostupné pobídky nebo flexibilní leasingové podmínky?

Pobídky jsou v pražských centrálních trzích a tier-1 předměstích minimální. Regionální města (Brno, Ostrava, Plzeň) nabízejí odpuštění nájemného, příspěvky na vybavení a delší bezplatné období k zajištění větších závazků. Pokud jste flexibilní v časování nebo ochotni předprovázat budovu ve výstavbě, můžete si vyjednat významné ústupky.

Jak dlouho typicky trvá výstavba moderních kancelářských projektů?

Moderní dokončení kancelářských prostor trvá 24–30 měsíců od zahájení kvůli zvýšeným nákladům na materiál a práci. Většina pražských projektů v současné době ve výstavbě se nedokončí do roku 2027–2028. Pokud potřebujete prostor urgentně (během 12 měsíců), upřednostňujte existující moderní fond nebo regionální trhy s vyšší fluktuací.

Regionální rozdíly: Trh dvou rychlostí

Praha: Nedostatek kvalitních kanceláří podporuje růst nájemného

Pražský kancelářský trh vstupuje do roku 2026 s historicky nízkou nabídkou nových kancelářských prostor. Důvodem jsou především vysoké stavební náklady, složitější financování projektů a opatrnější přístup developerů k nové výstavbě.

Míra neobsazenosti nadále klesá, což zvyšuje konkurenci mezi nájemci o kvalitní kanceláře. Očekává se, že nájemné v prémiových budovách v centru města i ve vyhledávaných vnitřních lokalitách bude dále růst. Hlavními faktory jsou silná poptávka, omezená nabídka a rostoucí důraz firem na udržitelnost, energetickou efektivitu a kvalitní pracovní prostředí.

Přestože je aktuálně ve výstavbě více než 309 000 m² kancelářských ploch, přibližně 58 % těchto prostor je již předpronajato. Většina projektů navíc nebude dokončena dříve než v letech 2027 až 2028, takže krátkodobě nelze očekávat výraznější uvolnění trhu.

Brno a Ostrava: Příležitost pro nájemce

Na rozdíl od Prahy se kancelářské trhy v Brně a Ostravě vyvíjejí odlišně.

Brno zakončilo rok 2025 s celkovou moderní kancelářskou plochou 715 700 m², což představuje meziroční růst o 2,3 %. Míra neobsazenosti vzrostla na 14,4 %, tedy přibližně 103 100 m² volných kancelářských prostor. Vzhledem k ekonomické situaci však developeři v současnosti častěji upřednostňují rezidenční výstavbu před novými kancelářskými projekty.

Ostrava je třetím největším kancelářským trhem v České republice a disponuje přibližně 246 000 m² moderních kancelářských prostor. Nová výstavba zde v posledních letech výrazně zpomalila.

Pro nájemce to znamená lepší vyjednávací pozici než v Praze. Ve srovnání s hlavním městem mají v Brně i Ostravě větší výběr kanceláří, možnost pronájmu větších podlaží a často i výhodnější nájemní podmínky nebo pobídky ze strany pronajímatelů.

Nabídka kanceláří a developerská aktivita: Trh brzdí omezená výstavba

Podle společnosti Colliers bude letos dokončeno pouze přibližně 30 400 m² nových kancelářských prostor. Přestože je ve výstavbě řada dalších projektů, většina z nich nebude dokončena před rokem 2028.

Dalších přibližně 151 500 m² kancelářských ploch by mohlo být zahájeno v průběhu roku 2026 s plánovaným dokončením v roce 2028. Realizace těchto projektů však bude záviset na ekonomické situaci, dostupnosti financování i rozhodnutí jednotlivých developerů.

Omezená nabídka je důsledkem rostoucích stavebních nákladů, přísnějších podmínek financování a opatrnější investiční strategie developerů.

Vysoký podíl předpronajatých kanceláří – v Praze přibližně 58 % rozestavěných prostor – zároveň potvrzuje, že poptávka po kvalitních kancelářích zůstává silná.

Zaměstnanost a ekonomický vývoj: Oživení pokračuje, ale nerovnoměrně

Pozitivní signály přicházejí také z českého průmyslu. Index PMI ve zpracovatelském průmyslu dosáhl v červnu hodnoty 53,9 bodu, což představuje nejlepší výsledek od dubna 2022.

Za růstem stojí především vyšší objem výroby, nové zakázky a stabilizace zaměstnanosti.

Silnější průmyslová aktivita podporuje poptávku po kancelářských prostorách, zejména v centrech sdílených služeb a technologických firmách, především v Brně. Současně však firmy zůstávají při náboru nových zaměstnanců opatrné a nadále pečlivě kontrolují provozní náklady.

Praha si i nadále udržuje dominantní postavení s přibližně 3,9 milionu m² moderních kancelářských ploch. Brno a Ostrava dohromady disponují přibližně 961 000 m², což potvrzuje výraznou koncentraci kancelářského trhu v hlavním městě.

Metodika: Pět veřejně dostupných ukazatelů

Kompozitní index vychází z pěti veřejně dostupných indikátorů, které společně hodnotí aktuální kondici českého kancelářského trhu:

• čistá realizovaná poptávka podle údajů Prague Research Forum,
• vývoj míry neobsazenosti podle čtvrtletních analýz společností CBRE, Colliers a Cushman & Wakefield,
• objem rozestavěných projektů a podíl předpronajatých kanceláří,
• vývoj nájemného v prémiových kancelářských budovách v Praze a regionálních městech,
• index PMI českého zpracovatelského průmyslu včetně vývoje zaměstnanosti.

Model nevyužívá vlastní průzkumy mezi nájemci. Výsledné skóre na škále 0 až 100 představuje souhrn těchto ukazatelů.

• 50 bodů představuje neutrální stav trhu.
• Hodnoty pod 45 body signalizují zhoršující se podmínky.
• Hodnoty nad 70 body naopak ukazují na velmi silný tržní sentiment.

Co z toho vyplývá pro nájemce?

Firmy hledající moderní kanceláře v Praze musí počítat s omezenou nabídkou, vyšším nájemným a menším prostorem pro vyjednávání. Největší poptávka směřuje do moderních budov s certifikacemi LEED nebo BREEAM v atraktivních lokalitách.

Naopak společnosti, které nejsou vázány konkrétní lokalitou, mohou najít zajímavější podmínky v Brně nebo Ostravě. Zde pronajímatelé častěji nabízejí pobídky, příspěvky na vybavení kanceláří nebo delší období nájemného zdarma.

V průběhu roku 2026 budou významnou část trhu tvořit především renegociace stávajících nájemních smluv a rozšiřování již pronajatých kancelářských prostor.

Současně se udržitelnost stává standardem. Certifikace LEED nebo BREEAM již nepředstavují konkurenční výhodu, ale stále častěji patří mezi základní požadavky nájemců.

Navštivte naši platformu a prohlédněte si aktuální nabídku kancelářských prostor v Praze i regionech. Pokud hledáte nové sídlo společnosti, můžete také zdarma zveřejnit svou poptávku a spojit se přímo s pronajímateli i komerčními realitními makléři.

Nejčastější otázky

Je Praha i v roce 2026 vhodnou lokalitou pro kanceláře?

Ano, zejména pro společnosti, které potřebují prestižní adresu, kvalitní dopravní dostupnost a přístup ke kvalifikovaným zaměstnancům. Firmy zaměřené na back office, IT nebo centra sdílených služeb však mohou najít výhodnější podmínky v Brně nebo Ostravě.

Jaký rozpočet počítat pro kanceláře v centru Prahy?

Nájemné v prémiových kancelářských budovách se pohybuje kolem 30 € za m² měsíčně, ve vnějších částech Prahy přibližně 20,50 € za m² měsíčně. Kromě nájemného je třeba počítat také se servisními poplatky a postupným růstem nájemného v nejžádanějších lokalitách.

Nabízejí pronajímatelé pobídky?

V centru Prahy jsou pobídky omezené. Naopak v Brně, Ostravě nebo Plzni mohou pronajímatelé nabídnout nájemní prázdniny, příspěvky na fit-out nebo flexibilnější podmínky nájemních smluv.

Jak dlouho trvá výstavba nové kancelářské budovy?

Od zahájení výstavby do dokončení moderní administrativní budovy obvykle uplynou přibližně dva až dva a půl roku. Většina projektů, které jsou dnes ve výstavbě v Praze, bude dokončena nejdříve v letech 2027 až 2028. Firmy, které potřebují kanceláře v kratším časovém horizontu, by proto měly vybírat z již existující nabídky.

Zdroje

Property Magazine; Property Forum; CBRE Česká republika; Colliers Česká republika; Cushman & Wakefield; Knight Frank Prostory; EurobuildCEE; S&P Global PMI; Prague Research Forum; Regional Research Forum.