Čtení důvěry: 72 ze 100 — solidní, ale zdrženlivé

Důvěra na kancelářském trhu v Česku stojí v polovině 2026 na pevných 72 bodech ze 100, což odráží trh těsný s poptávkou, ale kde je nálada opatrná. Tento kompozitní indikátor—sestrojený z veřejně dostupných zdrojů, nikoliv proprietárního průzkumu—vážuje pět klíčových faktorů: sílu leasingové aktivity, výhled poptávky na šest měsíců, dostupnost a tlak na slevy, dynamiku nájmů a širší signály důvěry firem a zaměstnanosti.

Změna oproti loňské polovině: Vzrůst o 4 body. Vakance se stabilizovala na historických minimech, jarnější starty staveb signalizovaly sebevědomí developerů a létoška data PMI se výrazně zotavila.

Komponenta 1: Současná leasingová aktivita (Score: 74/100)

Hrubý pronájem v Praze dosáhl v Q2 125 400 m², mírně nad dlouhodobým průměrem. Aktivita je pevná, ale nese varovný signál: prodloužení stávajících smluv tvořilo téměř 70 % všech leasingových transakcí, všech pět největších transakcí v čtvrtletí zahrnulo stávající nájemce prodlužující své smlouvy. To naznačuje opatrnost nájemců. Společnosti si drží svoje pozice a vyjednávají si prodloužení stávajících smluv, místo aby lovily nový prostor.

Mimo Prahu Brno zaznamenalo silnou poptávku nájemců s pronájmem dosahujícím 30 270 m² v H1 2026. Tato šíře—Praha i Brno se pohybují společně—podpírá důvěru na širším trhu.

Komponenta 2: Výhled poptávky na šest měsíců (Score: 70/100)

Zaměstnanci se vrací do kanceláří ve větších počtech, signalizují obnovenou důvěru ve fyzické pracovní prostory a posilují trvalou relevanci dobře umístěných, vysoce kvalitních kancelářských prostor v Praze. Tento základ je skutečný. Nicméně CBRE neočekává vstup žádných velkých nových mezinárodních nájemců v blízké budoucnosti. Růst bude pocházet od stávajících nájemců a menších specialistů, ne od velkých náboru.

Český Manufacturing PMI vzrostl na 53,9 v červnu 2026 ze 52,2 v květnu, což představuje nejsilnější zlepšení aktivity v průmyslu od dubna 2022. Výstupní růst se zrychlil na tříměsíční maximum, když se nové objednávky zvýšily na nejvyšší tempo od února 2022. Tato průmyslová síla nepřímo ovlivňuje poptávku po kancelářích prostřednictvím zaměstnanosti a důvěry.

Indikátor důvěry firem v České republice vzrostl na 100,2 v červenci 2026 z 99,8 v předchozím měsíci. Důvěra v průmyslu mírně stoupla na 97,8 z 97,5 v červnu, což představuje nejsilnější hodnotu za čtyři měsíce. Signál je tlumený, ale pevně pozitivní pro příštích šest měsíců.

Komponenta 3: Dostupnost a tlak na slevy (Score: 68/100)

Vakance zůstala stabilní na 5,8 % po třetí čtvrtletí za sebou, přičemž dostupný kancelářský prostor dosáhl na konci června 2026 229 100 m². V samotné Praze jde o strukturální tenost. Vakance v Praze 5,9 % ke konci Q4 2025 je nejnižší, nachází se na nejnižší úrovni od začátku roku 2020 a pravděpodobně se bude dále snižovat v roce 2026. Nízká vakance typicky signalizuje vládu pronajímatele a omezenou prostor pro slevy nájemcům—nájmy rostou, výběr se zmenšuje.

Nájemci se adaptují na tyto vyšší náklady, kdy prodloužení smluv se stala dominantní součástí leasingové aktivity. Nedostatek nových dodávek bude držet vakanci stabilní na nízkých úrovních kolem 6,5 % v průběhu roku 2025 i 2026. Nájemci nemají na výběr—buď přijmou vyšší nájmy, nebo se vmáčknou do sekundárního prostoru.

Praha: Těsné srdce trhu

Celkový moderní kancelářský prostor v Praze dosáhl na konci Q2 2026 3,95 milionu m². Celkové pronajatosti pro rok 2026 budou činit 36 700 m², pouze jeden další projekt — 8 200 m² renovovaného prostoru — je plánován na dokončení před koncem roku. To je historicky nízká nabídka pro trh této velikosti.

Zatímco nové dokončení se téměř zdvojnásobilo ve srovnání s neobvykle slabou dodávkou v H1 2025 (15 300 m²), zůstalo 33 % pod pětiletým H1 průměrem. Pokračující nedostatek nové nabídky udržel tržní podmínky těsné, přičemž omezená vývojová aktivita zůstává hlavním faktorem, který drží vakanci pod 6 %.

Přesto se dějí věci. Tři centrálně umístěné kancelářské projekty zahájily výstavbu během Q2 2026: Vinohradská 8 (7 300 m²) v Praze 2 a Hybe (5 100 m²) a Palace Hybernia (2 400 m²) v Praze 1. Tyto starty jsou důležité—signalizují, že vývojáři věří, že Praha zvládne nové projekty navzdory výzvám s náklady na stavbu.

Celkový kancelářský prostor ve výstavbě dosáhl 309 300 m², soustředěný především v Praze 5 (39 %) a Praze 4 (36 %), s téměř 58 % již předprodaného. Tato míra předprodeje je robustní.

Dynamika nájmů v Praze

Průměrný nájemní cena v BTR projektech v Praze dosáhla 600 Kč/m²/měsíc. Zůstala téměř beze změn za poslední šest měsíců. Na prémiovém segmentu nájmy v prémiovém centru Prahy vzrostly meziročně o téměř 8 % v Q2 2025. Propast se rozšiřuje: top lokality roste; sekundární a starší prostor zůstává bez změny nebo čelí tlaku.

Nájmy rostou ve všech sublocích, a propast mezi špičkovými a sekundárními lokalitami se dále prohlubuje. Tato polarizace je určujícím trendem. Kvalita vyhrává; průměrná aktiva chátrají.

Nájmy v prémiovém kancelářském segmentu se očekávají budou dále růst v centrálních a vnitřích městských lokacích, podporovány silnou poptávkou nájemců, omezenou pipeline a rostoucím důrazem na udržitelnost, energetickou účinnost a kvalitu pracovního prostředí.

Regionální trhy: Brno a zbytek

Kancelářský fond Brna dosáhl 717 500 m², s jedním novým kancelářským prostorem dokončeným. Vakance poklesla na 12,7 % představující přibližně 90 750 m² dostupného kancelářského prostoru. Brno je volnější než Praha, ale těsněji než dříve. Poptávka nájemců je tu, a nájmy rostou.

Olomouc, Hradec Králové, Pardubice a Plzeň mají nejrozsáhlejší nabídku mezi regionálními městy, pohybující se od 30 000 do 100 000 m² každé. Regionální města zůstávají levnější a méně těsná než hlavní města, ale vidíme tu pohyb. Regionální poptávka roste, jak hybridní práce distribuuje týmy a zlepšení silniční a kolejové infrastruktury zvyšuje dostupnost. Technologické parky a vědecká zařízení se stávají novými kotevními body.

Nájemní dynamika a stavební náklady: Proč nabídka zůstává omezená

Pražský kancelářský sektor vstupuje do roku 2026 s historicky nízkou novou nabídkou, důsledkem zvýšených stavebních nákladů a opatrné vývojové aktivity. Nejde o lenost; jde o ekonomiku. Inflace stavebních nákladů omezuje nový rozvoj, díky čemuž jsou mnohá schémata ekonomicky životaschopná pouze s vyššími nájmy a silnějšími předprodejními závazky. Zároveň se ESG a zelené certifikace staly základním očekáváním pro nové budovy, zatímco přijetí ve starších budovách zůstává relativně nízké.

Vývojáři zahájí stavbu pouze pokud zajistí předprodej nebo pokud nájmy stoupnou dost na to, aby projekt vyšel s vyššími náklady. Pozitivum: vidíme obojí. Nájmy v prémiovém segmentu zůstaly stabilní v rámci čtvrtletí, ale očekává se jejich růst v roce 2026. Jakmile se tento růst stane viditelný, zahájí se více projektů.

Perspektiva nájemce: Co to znamená pro vás

Pokud hledáte kancelářský prostor v Praze, čekejte trh prodávajícího. Vakance se dále snižují, což intenzivně zvyšuje konkurenci o vysoce kvalitní prostor. Pronajímatelé mají páku. Prodloužení smluv jsou standardem a jdou ve prospěch pronajímatele. Nájemci ale mají možnosti, jsou-li flexibilní na umístění nebo ochotni se přestěhovat do novějších budov.

Mimo Prahu regional města nabízí nižší nájmy a více dostupného prostoru. Plánují se významná rozšíření flexibilního kancelářského prostoru v Praze, Brně a Ostravě, motivovaná přijetím hybridní práce a poptávkou nájemců po krátkodobých, škálovatelných řešeních. V Praze byly přidány tři nová centra flexibilních kanceláří, což poukazuje na pokračující zájem o hybridní pracovní řešení. Coworking a servised kanceláře poskytují únikové cesty pro týmy s omezeným rozpočtem nebo rychle rostoucí.

Nájemci zůstávali selektivní a zaměřovali se na optimalizaci stávajících kancelářských prostor spíše než na expanzi. Tato nálada opatrnosti—navzdory robustním obchodním fundamentům—odráží přetrvávající nejistotu. Chytrí nájemci budou tlačit na možnosti vypovědí, flexibilní doložky a kratší lhůty při vyjednávání prodloužení v roce 2026.

Výhled: H2 2026 a dál do 2027

Kancelářský sektor vidí oživení nového developmentu, které se postupně očekává bude zrychlovat, zatímco se předpokládá další růst nájmů. Toto postupné zrychlení nebude nabídku podstatně ulevovat a přijde pozdě v cyklu. Nájmy budou pokračovat v růstu v top lokacích, dokud zůstane poptávka nájemců a nabídka omezenější.

Růst se očekává zpomalí na 1,8 % v roce 2026, pod vlivem energetické cenové šoku a negativního příspěvku čistého vývozu. Růst se však předpokládá zrychlí na 2,4 % v roce 2027, podporovaný pevným spotřebním výdajům domácností a vlády, investicemi a zlepšeními příspěvku čistého vývoz. Toto mírné zpomalení neudělá konec poptávce po kancelářích, ale znamená, že firmy zůstanou opatrné na počty zaměstnanců a expanzi. Prodloužení smluv zůstanou normou.

Zatímco předchozí trend vracení nevyužívaného prostoru zřejmě ustoupil, opatrnost zůstává prevalentní—velké přesuny budou pravděpodobně odloženy až na příští cyklus pronájmu. Nájemci se nesmršťují dál, ale také se nepřesouvají. Trh uvízl v držícím vzoru malých pohybů a prodloužení smluv.

Důvěra v číslech: Rozpad indikátoru

Jak je barometr sestaven

Toto skóre 72/100 není výsledkem průzkumu nebo proprietárního indexu. Jde o transparentní kompozici pěti stejně vážených veřejných indikátorů, každý skórovaný 0–100, pak zprůměrovaný:

  • Leasingová aktivita: Dynamika hrubého pronájmu vs. historické průměry, upravená o složení (nová poptávka vs. prodloužení). Pronájem v Praze v Q2 byl mírně nad dlouhodobým průměrem, ale 70 % tvořila prodloužení; skóre: 74.
  • Výhled poptávky na šest měsíců: Business PMI, důvěra firem, trendy zaměstnanosti a průzkumy nájemců. Červnový PMI 53,9, červnová důvěra 100,2, ale žádní noví velcí nájemci se neočekávají; skóre: 70.
  • Dostupnost a tlak na slevy: Míry vakance, dostupný prostor a signály slev. Praha 5,8 %, národně 6,5 %, nájmy rostou a slev je málo; skóre: 68.
  • Nájemní dynamika: Změny nájmů v prémiovém segmentu rok-od-roku a čtvrtletí-od-čtvrtletí, trendy v sekundárních nájmech. Premiové nájmy v centru Prahy vzrostly meziročně o 8 %; premiové nájmy se očekávají budou dále růst; sekundární nájmy zůstávají bez změn; skóre: 76.
  • Zdraví podnikání a zaměstnanosti: Manufacturing PMI, celková důvěra firem, trendy mezd, ekonomická prognóza. Průmysl silný v červnu, důvěra firem se zlepšuje v červenci, ale celkový předpokládaný růst HDP v roce 2026 na 1,8 %; skóre: 70.

Zdroje za každou komponentu

  • Leasingová aktivita: Prague Research Forum (CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank, Savills), Savills Česká republika Q2 2026 Report, Cushman & Wakefield Office MarketBeat.
  • Výhled poptávky a zdraví podnikání: S&P Global Manufacturing PMI Česka (červen, květen, duben 2026); Český statistický úřad Důvěra firem (červenec 2026); CBRE Office Occupier Survey 2025; Evropská komise Česká ekonomická prognóza květen 2026.
  • Dostupnost a nájmy: Cushman & Wakefield Prague Office MarketBeat Q2 2026; Knight Frank Q4 2025, Q1 2026 Reports; Savills Prague Office Market Q4 2025; Colliers CEE Offices Report 2026.

Často kladené otázky

Je pražský kancelářský trh opravdu tak těsný?

Ano. Vakance se pohybuje na 5,8–5,9 %, nejnižší za šest let. Na rok 2026 se očekává pouze 36 700 m² nové nabídky—historicky nízko pro trh 3,95 milionu m². Pronajímatelé mají horní slovo na nájmech a podmínkách. Pokud hledáte prostor v centru Prahy, čekejte konkurenci a málo ústupků.

Budou nájmy dál růst?

Premiové nájmy v centru vzrostly meziročně o 8 % a očekává se budou lezat dál v průběhu 2026, pohánějí těsnou nabídkou a silnou poptávkou nájemců. Sekundární a periferní prostor čelí menšímu tlaku. Stavební náklady a požadavky ESG činí novou nabídku ekonomicky těžko ospravedlnitelnou, takže omezení nabídky bude přetrvávat. Nájmy v top lokalitách budou pravděpodobně ročně růst 3–6 % v příštích dvou letech, pokud se nabídka náhle neexpanduje nebo poptávka nezhroutí.

Co opatrnost nájemců—je trh opravdu sebevědomý?

Nájemcovská aktivita je pevná, ale nálada je opatrná: 70 % leasingu v Q2 bylo prodloužení, ne nová poptávka. Firmy nezvedají počty zaměstnanců ani prostor agresivně. To je kvůli ekonomické nejistotě a rostoucím nájmům. Důvěra je skutečná na okraji—zaměstnanci se vrací do kanceláří, průmyslový PMI se v červnu výrazně zotavil—ale nájemci optimalizují, nehazardují. Je to fundamentálně zdravý trh fungující ve stavu řízeného pozastavení.

Měl bych se podívat na regionální města?

Pokud jsou prioritou náklady a dostupnost, ano. Brno, Plzeň, Olomouc a Hradec Králové nabízejí nižší nájmy, více dostupného prostoru a zlepšené spojení. Hybridní práce tlačí část poptávky ven. Nicméně tržiště jsou menší, talent je omezený a kvalita pronajímatelů je pestrá. Fungují dobře pro back-office či specialisty, ale Praha zůstává tahem pro klient-orientovanou práci a velké nábory. Volte region na základě vašeho obchodního modelu, ne jen nájmů.

Co barometr předpovídá na konec roku 2026?

Čekejte, že trh zůstane těsný a příznivý pronajímatelům. Nová nabídka bude sakapavě přicházet (309 m² ve výstavbě, 58 % předprodáno), ale nájmy v prémiovém segmentu budou pravděpodobně v průběhu roku rozvíjet další 2–4 %. Aktivita nájemců bude zůstávat pevná, ale selektivní—prodloužení budou dominovat, velké přesuny vzácné. Do začátku 2027 dorazí dokončení z let 2025–2026 a tlak se mírně zmírní, ale základní tenost bude přetrvávat, protože stavební náklady zůstanou vysoké. Největší nájemci budou uprostřed svých smluv v Q1 2027, s další vlnou prodloužení na jaře. Důvěra zůstane v rozsahu 70–75 do konce 2026: pevná, ne euforická.

Co to znamená pro váš cyklus pronájmu

Kancelářský trh v Česku vám posílá jednu zprávu: staňte se teď nebo se smřiťte vyšším nájmům a menší výběru za 12 měsíců. Pokud vaše smlouva skončí v 2027 nebo později, začněte dnes procházet prostor a předvyjednávejte s pronajímateli. V Praze zmizí dostupnost vaší požadované kvality rychle. V Brně či regionech máte více času, ale nejlepší budovy se zaplní, jakmile nájemci pochopí, že nabídka je všude těsná.

Na prodloužení si stěžujte na nájemní zvýšení a žádejte flexibilitu. Máte méně páky než před dvěma lety, ale nájemcovská poptávka je fragmentovaná—ne jeden či dva masivní přesuny, ale desítky menších pohybů. Pronajímatelé také potřebují prostor zaplnit. Prodloužení je standard, a to je vaše okno pro lepší podmínky, pokud jste selektivní na umístění či typ budovy.

Chcete prozkoumat svoje možnosti a zveřejnit své nájemní požadavky na trhu? Navštivte naši vyhledávač prostor a propojte se s trhem již dnes.

Zdroje

CBRE Česká republika Výhled trhu nemovitostí 2026; Cushman & Wakefield Česká republika Office MarketBeat a Výhled trhu 2026; Prague Research Forum Q2 2026 (CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank, Savills); Savills Česká republika Kancelářská zpráva Q2 2026; Knight Frank Česká republika Kancelářský trh Q4 2025 a Q1 2026; S&P Global Česka Manufacturing PMI červen 2026; Český statistický úřad Důvěra firem červenec 2026; Evropská komise Česka Ekonomická prognóza květen 2026; Brno Office Market H1 2026 (CBRE); iO Partners Český průmyslový trh Q2 2026.