Metodika hodnocení

Pořadí měst vychází z analýzy českého kancelářského trhu za období Q4 2025 až Q1 2026. Při sestavování žebříčku jsme zohlednili šest klíčových ukazatelů, které mají největší vliv na atraktivitu kancelářských lokalit pro nájemce i investory.

Hodnocené faktory

• Míra neobsazenosti (20 %) – nižší míra neobsazenosti zpravidla svědčí o silné poptávce a stabilním trhu.

• Vývoj prémiového nájemného (20 %) – sledovali jsme stabilitu i meziroční vývoj nájmů v kancelářích třídy A.

• Poptávka nájemců (20 %) – hodnocena byla hrubá i čistá absorpce kancelářských prostor.

• Dostupnost kvalifikované pracovní síly (15 %) – zohlednili jsme velikost pracovního trhu, ekonomickou výkonnost regionu a zastoupení klíčových odvětví.

• Dopravní dostupnost (15 %) – posuzovali jsme napojení na dálniční síť, železnici, letiště a městskou hromadnou dopravu.

• Moderní kancelářský fond a flexibilní kanceláře (10 %) – hodnotili jsme objem kancelářských prostor třídy A a nabídku flexibilních kanceláří.

Použité zdroje

Žebříček vychází z dat a analýz společností Cushman & Wakefield, Savills, Knight Frank, CBRE, Colliers, Českého statistického úřadu a dalších regionálních studií publikovaných převážně za období Q4 2025 až Q1 2026.

Omezení hodnocení

Žebříček se zaměřuje na hlavní kancelářské trhy v České republice. Menší regionální trhy, jako jsou Liberec nebo Mladá Boleslav, nejsou do hodnocení zahrnuty. Hodnocení vychází z veřejně dostupných dat institucionálních realitních poradců a zachycuje stav trhu k přelomu let 2025 a 2026.

1. Praha

Celkové hodnocení: 95/100

Praha si dlouhodobě udržuje pozici nejvýznamnějšího kancelářského trhu v České republice. Díky největšímu objemu moderních kancelářských prostor, nízké míře neobsazenosti a stabilní poptávce zůstává první volbou pro domácí i zahraniční společnosti.

Na konci roku 2025 dosahoval moderní kancelářský fond přibližně 3,9 milionu m², zatímco míra neobsazenosti klesla na 5,9 %, což představuje jednu z nejnižších hodnot za poslední roky. Prémiové kanceláře v centru města si udržely nájemné okolo 30 €/m² měsíčně, zatímco širší centrum dosahovalo přibližně 21 €/m² a okrajové části města kolem 15,5 €/m².

Navzdory mírnému meziročnímu poklesu zůstala poptávka velmi silná. Celková hrubá realizovaná poptávka přesáhla 573 000 m², což potvrzuje vysoký zájem firem o kvalitní kancelářské prostory. Ve výstavbě se zároveň nachází více než 260 000 m² nových kanceláří, přičemž značná část těchto prostor byla již předem pronajata.

Praha nabízí nejlepší dopravní infrastrukturu v zemi, rozsáhlou síť metra, tramvají, železničních spojení i mezinárodní letiště Václava Havla. Významnou konkurenční výhodou je rovněž koncentrace univerzit, technologických firem, mezinárodních korporací a největší nabídka kvalifikovaných pracovníků.

Klíčové údaje

• Moderní kancelářský fond: 3,9 mil. m²

• Míra neobsazenosti: 5,9 %

• Prémiové nájemné v centru: 30 €/m²/měsíc

• Hrubá realizovaná poptávka (2025): 573 200 m²

• Flexibilní kanceláře: více než 172 500 m²

2. Brno

Celkové hodnocení: 76/100

Brno představuje druhý nejvýznamnější kancelářský trh v České republice a dlouhodobě patří mezi nejatraktivnější lokality pro technologické společnosti, centra sdílených služeb a výzkumné organizace.

Moderní kancelářský fond již přesahuje 450 000 m², přičemž míra neobsazenosti se pohybuje okolo 8 %. Ve výstavbě se nachází přibližně 78 000 m² nových kancelářských prostor, které budou postupně rozšiřovat nabídku v následujících letech.

Velkou výhodou Brna je kombinace kvalitních univerzit, silného technologického sektoru a nižších nákladů oproti Praze. Prémiové kanceláře se zde pohybují přibližně mezi 11 až 13 €/m² měsíčně, což z města činí atraktivní alternativu pro společnosti hledající moderní kanceláře za příznivější cenu.

Brno těží také z výborného napojení na dálnice D1 a D2, mezinárodního letiště Brno-Tuřany i kvalitní městské hromadné dopravy. Rostoucí zájem o flexibilní kanceláře potvrzuje pokračující rozvoj coworkingových a servisovaných kancelářských center.

Klíčové údaje

• Moderní kancelářský fond: 450 000+ m²

• Míra neobsazenosti: přibližně 8 %

• Prémiové nájemné: 11–13 €/m²/měsíc

• Kanceláře ve výstavbě: 78 000 m²

• Významný růst nabídky flexibilních kanceláří

3. Ostrava

Celkové hodnocení: 62/100

Ostrava je třetím největším kancelářským trhem v České republice. Přestože nabídka moderních kanceláří není tak rozsáhlá jako v Praze nebo Brně, město představuje atraktivní alternativu pro společnosti, které hledají kvalitní prostory za nižší cenu.

Na konci roku 2025 dosahoval moderní kancelářský fond přibližně 250 300 m² a míra neobsazenosti se pohybovala kolem 11,6 %. Přibližně 70 % kancelářských budov je starších deseti let, což vytváří prostor pro postupnou modernizaci trhu. Současně roste nabídka flexibilních kanceláří, která již přesahuje 17 000 m².

Významnou konkurenční výhodou Ostravy jsou nízké náklady. Prémiové kanceláře se zde pronajímají přibližně za 206 Kč/m² měsíčně (cca 8 €/m²), což představuje nejnižší úroveň mezi hlavními kancelářskými trhy v České republice. Vedle nižšího nájemného těží firmy také z nižších provozních nákladů, dostupnější pracovní síly a příznivějších životních nákladů.

Výstavba nových projektů zatím probíhá pomaleji, nicméně připravované kancelářské projekty a pokračující rozvoj flexibilních kanceláří vytvářejí předpoklady pro další růst trhu.

Klíčové údaje

• Moderní kancelářský fond: 250 300 m²

• Míra neobsazenosti: 11,6 %

• Prémiové nájemné: cca 206 Kč/m²/měsíc (8 €/m²)

• Přibližně 70 % kancelářských budov je starších než 10 let

• Flexibilní kanceláře: 17 000+ m²

4. Plzeň

Celkové hodnocení: 58/100

Plzeň patří mezi nejperspektivnější regionální kancelářské trhy v České republice. Díky strategické poloze mezi Prahou a Německem, rozvíjející se infrastruktuře a připravovaným developerským projektům přitahuje stále větší pozornost nájemců i investorů.

Objem moderních kancelářských prostor se pohybuje přibližně mezi 30 000 až 100 000 m², přičemž další kancelářské projekty jsou ve fázi přípravy nebo realizace. Významný potenciál představují zejména nové multifunkční developerské projekty, které v následujících letech rozšíří nabídku kvalitních kancelářských prostor.

Prémiové kanceláře se v Plzni pronajímají přibližně za 218 Kč/m² měsíčně (cca 8,7 €/m²), což z města činí cenově atraktivní alternativu k Praze i Brnu. Výhodou je také kvalitní dopravní dostupnost prostřednictvím dálnice D5 a železničního spojení s Prahou i západní Evropou.

Přestože je kancelářský trh v Plzni výrazně menší než v Praze nebo Brně, jeho postupná modernizace a rostoucí zájem developerů vytvářejí dobré předpoklady pro další rozvoj.

Klíčové údaje

• Moderní kancelářský fond: 30 000–100 000 m²

• Prémiové nájemné: cca 218 Kč/m²/měsíc (8,7 €/m²)

• Flexibilní kanceláře: 6 center (cca 1 900 m²)

• Připravované developerské projekty rozšíří nabídku kanceláří

• Výborné napojení na dálnici D5 a železniční koridor

Čestná uznání

Vedle čtyř největších kancelářských trhů stojí za pozornost také Olomouc, Hradec Králové a Pardubice. Tato města disponují moderním kancelářským fondem v rozsahu přibližně 30 000 až 100 000 m² a postupně přitahují nové investory i nájemce.

Rozvoj dopravní infrastruktury, rozšiřování dálniční sítě a rostoucí obliba hybridních forem práce zvyšují atraktivitu regionálních měst. Díky nižším nákladům a kvalitnímu zázemí mohou v následujících letech představovat zajímavou alternativu k největším kancelářským centrům.

Často kladené otázky

Které město má nejnižší míru neobsazenosti kanceláří?

Praha si dlouhodobě udržuje nejnižší míru neobsazenosti kancelářských prostor v České republice. Na konci roku 2025 činila přibližně 5,9 %, což potvrzuje silnou poptávku po moderních kancelářích.

Je pronájem kanceláře v Brně levnější než v Praze?

Ano. Nájemné za kanceláře třídy A je v Brně výrazně nižší než v Praze. Zatímco v centru Prahy dosahuje přibližně 30 €/m² měsíčně, v Brně se pohybuje kolem 11–13 €/m² měsíčně.

Které regionální město nabízí nejnižší nájemné?

Z hlavních kancelářských trhů nabízí nejnižší nájemné Ostrava, kde se prémiové kanceláře pronajímají přibližně za 206 Kč/m² měsíčně.

Proč roste zájem o flexibilní kanceláře?

Firmy stále častěji využívají hybridní způsob práce a hledají větší flexibilitu. Coworkingová centra a servisované kanceláře umožňují rychle reagovat na změny počtu zaměstnanců, snižují počáteční investice a nabízejí kratší nájemní závazky, což z nich činí stále oblíbenější řešení napříč Českou republikou.

Hledáte ideální kancelářské prostory? Prohlédněte si aktuální nabídku kanceláří k pronájmu po celé České republice na Kancelareinfo.cz. Pokud jste vhodné prostory zatím nenašli, jednoduše zveřejněte svou poptávku a nechte si zaslat nabídky od ověřených pronajímatelů a poskytovatelů kancelářských prostor. Najděte kancelář, která bude odpovídat potřebám vašeho podnikání – rychle, jednoduše a na jednom místě.

Zdroje

Cushman & Wakefield Česká republika Office MarketBeat Q4 2025; Savills Pražský trh kanceláří Q4 2025; Knight Frank Česká republika Office Market Q4 2025; Colliers Pražský regionální výzkum kanceláří Q3–Q4 2025; iO Partners Pražský trh kanceláří Q3 2025; CBRE Česká republika Outlook realitního trhu 2026; Prague Daily News Analýza pronájmu kanceláří Q4 2024; Property Forum Pražské výzkumné fórum dat; Český statistický úřad.