1. Přehled trhu

Trh s kancelářskými prostory v České republice je silně soustředěn v Praze, která i nadále dominuje jak investiční aktivitě, tak poptávce nájemců. V uplynulém desetiletí město postupně rozšiřovalo svou nabídku kanceláří třídy A, a to díky podpoře mezinárodních developerů a trvalé poptávce ze strany nadnárodních nájemců.

Navzdory tomuto růstu již trh není jednotný. Vznikla jasná propast mezi moderními kancelářskými budovami splňujícími kritéria ESG v prestižních lokalitách a staršími nemovitostmi třídy B, které jsou stále více pod tlakem zastaralosti a rostoucí neobsazenosti.

Nájemné za prestižní kancelářské prostory v Praze se v současné době pohybuje přibližně na úrovni 25–29 EUR/m²/měsíc za prostory třídy A v centrální obchodní čtvrti, což odráží pokračující odolnost v nejvyšší části trhu.

 

2. Neobsazenost a dostupnost

Neobsazenost na českém trhu s kancelářskými prostory zůstává celkově na mírné úrovni, avšak její struktura je velmi nerovnoměrná. Budovy třídy A v centrálních lokalitách jsou i nadále dobře obsazené, zatímco u sekundárních a starších nemovitostí dochází k nárůstu volných ploch.

Trh lze obecně charakterizovat následovně:

  • Prvotřídní nemovitosti třídy A se v klíčových čtvrtích blíží téměř plné obsazenosti.
  • Sekundární prostory třídy A nabízejí mírnou dostupnost s pobídkami.
  • Nemovitosti třídy B čelí rostoucí neobsazenosti a riziku strukturálního zastarávání.

V praxi to znamená, že nájemci již nevybírají mezi „kancelářskými prostory“ obecně, ale mezi úrovněmi kvality s velmi odlišnými ekonomickými a rizikovými profily.

 

3. Trendy v oblasti nájemného

Po období silného růstu nájemného v letech 2022 až 2023 vstoupil trh nyní do fáze stabilizace. Nájemné v prémiových lokalitách sice stále mírně roste, tempo růstu se však výrazně zpomalilo.

Kanceláře třídy A v centrální obchodní čtvrti (CBD) zůstávají referenčním standardem s cenami 25–29 EUR/m²/měsíc, zatímco ostatní dílčí trhy nabízejí flexibilnější cenové struktury v závislosti na lokalitě a specifikaci.

Relativní ceny na trhu obvykle sledují tento vzorec:

  • Moderní obchodní čtvrti: přibližně o 15–25 % nižší než v centrální obchodní čtvrti (CBD)
  • Kanceláře třídy A v předměstských oblastech: přibližně o 30–45 % nižší než v centrální obchodní čtvrti (CBD)

Sekundární prostory jsou pod stále větším tlakem, přičemž efektivní nájmy jsou často stagnující nebo klesající, vezmeme-li v úvahu pobídky. To odráží širší posun nájemců směrem ke kvalitě namísto pouhých úspor nákladů.

 

4. Hlavní faktory ovlivňující poptávku (2026)

Poptávka na českém trhu s kancelářskými prostory je i nadále podporována kombinací strukturálních a cyklických faktorů. Ačkoli hybridní forma práce u mnoha nájemců snížila celkovou potřebu prostor, celková poptávka zůstává stabilní díky pokračující ekonomické aktivitě a růstu jednotlivých odvětví.

Mezi hlavní faktory patří:

Outsourcing obchodních procesů (BPO) a sdílená servisní centra (SSC)

Česká republika zůstává jednou z nejzavedenějších lokalit ve střední Evropě pro provoz BPO a SSC. Konkurenční náklady na pracovní sílu a silná zásoba vícejazyčných talentů i nadále podporují zájem nájemců.

Sektor technologií a inovací

Domácí technologické firmy i mezinárodní společnosti pokračují v expanzi, zejména v Praze, kde dostupnost talentů zůstává rozhodujícím faktorem.

Finanční a profesionální služby

Regulační stabilita a přístup na trh EU nadále podporují stabilní poptávku ze strany nájemců z oblasti finančních služeb.

Útěk ke kvalitě

Významným pokračujícím trendem je přesun nájemců z prostor třídy B do prostor třídy A, který je často doprovázen optimalizací plochy, ale také vyššími investicemi na jedno pracovní místo.

 

5. Prémie za udržitelnost

Udržitelnost se dnes stala klíčovým faktorem při stanovování cen a pronájmu na českém trhu s kancelářskými prostory. Dodržování zásad ESG již pro mnoho nadnárodních nájemců není volitelnou záležitostí, což se přímo odráží ve výši nájemného a poptávce.

Budovy s ekologickou certifikací obvykle dosahují:

  • 5–15% prémii v nájemném oproti srovnatelným necertifikovaným nemovitostem
  • Vyšší retenci nájemců a delší nájemní závazky
  • Silnější pozici v konkurenčních pronajímacích procesech

Budovy s certifikacemi, jako je BREEAM Very Good nebo Excellent, se stále více stávají de facto standardem pro institucionální nájemce, zatímco necertifikované nemovitosti čelí rostoucím potížím při pronájmu.

 

6. Výhled pro nájemce

Pro nájemce představuje rok 2026 vyváženější prostředí pro vyjednávání ve srovnání s napjatými podmínkami v letech 2022–2023. Ačkoli poptávka po prémiových prostorech zůstává vysoká, celkové podmínky se posunuly ve prospěch nájemců.

Mezi klíčové důsledky patří:

  • Realističtější pobídky v nájemních smlouvách, včetně období bez nájemného a příspěvků na vybavení
  • Větší flexibilita při strukturování nájemních smluv, včetně opcí na předčasné ukončení
  • Silnější vyjednávací pozice nájemců v sekundárních lokalitách
  • Trvalé dlouhodobé riziko zastaralosti nemovitostí třídy B

Zároveň se trh stává více polarizovaným, což znamená, že včasné rozhodování a výběr kvalitních nemovitostí jsou stále důležitější.

 

FAQ

Je Česká republika v roce 2026 vhodnou lokalitou pro centrum BPO nebo sdílených služeb?

Ano. Česká republika zůstává jednou z nejatraktivnějších lokalit ve střední a východní Evropě pro provoz center BPO a SSC díky kvalifikované pracovní síle, multilingvnímu talentovému fondu, integraci do EU a konkurenceschopným mzdovým nákladům ve srovnání se západní Evropou.

Jak hybridní práce ovlivňuje poptávku po kancelářských prostorech?

Většina nájemců snížila své požadavky na prostor přibližně o 15–25 % ve srovnání s úrovní před rokem 2020. Toto snížení však bylo částečně kompenzováno zvýšenými investicemi na zaměstnance do kvalitnějších kancelářských prostředí, prostor pro spolupráci a zaměstnanecké zkušenosti.

Na co by se nájemci měli při pronájmu kancelářských prostor v roce 2026 zaměřit?

Nájemci by se měli soustředit spíše na flexibilitu a kvalitu než na základní nájemné. Mezi klíčové priority patří možnosti předčasného ukončení nájmu, budovy splňující požadavky ESG, transparentní poplatky za služby, příspěvky na vybavení v souladu s délkou nájmu a dobrá dostupnost lokality, která podporuje udržení talentů.

 

Najděte správný prostor

Kontaktujte nás nebo použijte vyhledávač na našem portálu pro nalezení dostupných prostor splňujících vaše požadavky.

Hledejte dostupné prostory na kancelareinfo.cz.