Historicky nejvyšší míry objemu transakcí dosáhlo loni Polsko, které tak pokořilo dosavadní rekordní objem z roku 2006. Podílelo se na tom i přesunutí některých významných obchodů z konce roku 2017 na začátek roku 2018. Podíl Polska na regionálním trhu představoval 54 %, následoval český trh (19 %), maďarský (14 %), rumunský (7 %) a Slovensko s podílem 6 %.

„Rekordní výsledky přineslo především Polsko, kde objem transakcí dosáhl 7,2 miliardy eur. V roce 2019 očekáváme na trzích střední a východní Evropy pokračující silný zájem o produkt. Trh ale patrně nedosáhne takových výsledků jako v minulém roce. Jedním z nejzajímavějších aspektů je růst domácího kapitálu v ČR a Maďarsku, kde 50 % resp. 60 % objemů pochází z lokálních zdrojů. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat i v tomto roce,“ říká vedoucí kapitálových trhů JLL pro ČR a region CEE Mike Atwell.

Česká republika – sázka na jistotu

ČR zažila v roce 2018 z hlediska investičního trhu další úspěšný rok a i díky tomu je považována za nejstabilnější zemi v regionu s nejnižší mírou investičního rizika. Minulý rok přinesl velmi pozitivní makroekonomické výsledky, přičemž ČR nadále přitahuje jak zahraniční, tak i domácí kapitál. Objem investic zůstal velmi silný a dosáhl celkového objemu 2,51 miliardy eur, přičemž trh byl silnější v druhé polovině roku.

Oproti ostatním zemím v regionu představovali domácí investoři 50 % podílu na celkovém objemu transakcí, na druhém místě se umístili investoři z Německa se 40% podílem. Pokles oproti roku 2017, kdy celkový objem vystoupal na 3,54 miliardy eur, představoval přibližně 29 % a byl způsoben zejména nedostatkem dostupných prémiových nemovitostí na prodej a vysokými požadovanými cenami ze strany prodávajících. I nadále ale ČR potvrzuje roli jedné z nejatraktivnějších destinací v regionu CEE ve všech sektorech.

Ve druhém pololetí minulého roku zaznamenala JLL v ČR další kompresi výnosů – na 4,50 % v rámci kancelářského trhu, 4,85 % u obchodních center, 5,50 % v sektoru logistiky, 6 % u retail parků a na 3,50 % u prémiového high-streetu. 

Kancelářský trh se v druhé polovině roku 2018 podílel na celkovém investičním objemu v ČR z 36 %. Praha si udržuje díky vysoké obsazenosti a silné poptávce status klíčové destinace. Významnými transakcemi byly například akvizice budov Trimaran a Element společností Allianz Real Estate, Amundi Czech Republic se stala novým majitelem Fora Karlín a korejský investor Shinhan koupil kancelářskou budovu Florence Office Center.

Nejvýraznější transakcí v sektoru retailu byla akvizice Fora Nova Karolina společností Reico, zbývající retailové transakce se týkaly hlavně regionálních obchodních center a supermarketů, které zaujaly především domácí investory. V průmyslovém a logistickém sektoru se v druhé polovině roku 2018 zaznamenaly transakce zhruba 488 milionů eur, z toho 458 milionů eur představovala největší transakce uplynulého roku – akvizice CTP portfolia společností Deka Immobilien.

Polsko, historicky největší objem investic

Polský investiční trh již čtvrtý rok po sobě pokračoval v růstu. Úspěšně navázal na předcházející silná léta a v roce 2018 dosáhl celkového objemu 7,2 miliardy eur. Tím na plné čáře předčil o 2,2 miliardy eur dosavadní nejúspěšnější výsledek z roku 2006 ve výši 5,05 miliardy eur. Polský trh zaznamenal výraznou kompresi výnosů a uzavřeno bylo téměř 100 transakcí. Mezi nimi například největší retailové portfolio v historii polského trhu prodané za miliardu eur, největší počet transakcí v rámci portfolia v historii (7) a největší historický objem transakcí v jednotlivých sektorech – 2,75 miliardy eur v kancelářských nemovitostech, 2,47 miliardy v maloobchodu a 1,84 miliardy v logistickém/industriálním sektoru.

„Od roku 2012 rostly investice do komerčních nemovitostí v CEE závratným tempem v průměru o 40 % za rok. Tento trend a neustále rozšiřující se skladba investorů dokládají, že jsme v globálním měřítku strategicky významným regionem. Jen polský trh přilákal v roce 2018 20 % všech investic z Asie. Očekáváme, že tato asijská vlna ČR ještě čeká,“ míní ředitelka kapitálových trhů JLL Hana Kollmanová.

Ostatní země

Oproti slabému začátku roku 2018 posílilo Maďarsko hlavně v druhé polovině, kdy dosáhl objem transakcí v komerčních realitách nejlepšího výsledku od roku 2007. Velký objem investic zajistily pouhé čtyři velké transakce, které generovaly 60 % celkového objemu. Největší podíl na trhu měly v minulém pololetí kanceláře (45 %) následované maloobchodem (41 %), hotelovým sektorem (6 %) a nakonec logistickým/industriálním sektorem a nemovitostmi pro účely přestavby (obojí 4 %).

Objem investic do komerčních nemovitostí pro rok 2018 v Rumunsku dosáhl přibližně 900 milionů eur, což je o něco méně než v roce 2017 (963 milionů eur). Pokles způsobilo především přesunutí některých obchodů do roku 2019. Celkový počet transakcí poklesl, ale průměrná velikost obchodu vzrostla na přibližně 31 milionů eur. Zhruba 78 % z celkového objemu představovaly investice v hlavním městě Bukurešti. Trhu dominoval kancelářský (50 %) a maloobchodní sektor (43 %). V roce 2019 očekáváme v Rumunsku překročení hranice 1 miliardy eur v celkovém objemu investic.

Po silných letech 2016 a 2017 byl i minulý rok pro Slovensko velmi pozitivní. Celkový investiční objem na slovenském trhu dosáhl 820 milionů eur, což je více oproti očekávání (650 milionů eur). Největší podíl na objemu transakcí měl maloobchod (340 milionů eur), následovaný kancelářemi (265 milionů eur), logistickým/industriálním sektorem (170 milionů eur) a hotely (9 milionů eur). Oproti čtyřletému průměru dosáhl maloobchod o 85 % lepších výsledků, kancelářský sektor dokonce o 180 %, což byl historicky nejlepší výsledek. Pozitivní makroekonomické a tržní podmínky, vysoká míra obsazenosti, růst HDP i ekonomická a politická stabilita jsou důvody, proč Slovensko přitahuje stále více investorů. Výhled na rok 2019 proto zůstává velmi optimistický.

3 největší transakce H2 2018 v jednotlivých zemích

Název nemovitosti

Město a stát

Přibližná cena v eurech

Prodejce

Kupující

Wars Sawa Junior

Varšava, Polsko

301,5 milionů

CBRE GI

Atrium European Real Estate

Galeria Malta

Poznaň, Polsko

Nezveřejněna

Bank Consortium

Balmain

King Cross Marcelin

Poznaň, Polsko

91,1 milionu

King Cross

EPP

CTP Portfolio

různé, ČR

458 milionů

CTP Invest

Deka Immobilien

Forum Nova Karolina

Ostrava, ČR

208 milionů

Meyer Bergman

Reico

Element+Trimaran

Praha, ČR

110 milionů

SB Gruppe

Allianz

Mammut Shopping

Centre

Budapešť, Maďarsko

275 milionů

Lonestar

NEPI Rockcastle

Corvin Offices

(Tranche 1)

Budapešť, Maďarsko

Nezveřejněna

Futureal

OTP RE Fund

MOM Park Shopping

centre and offices

Budapešť, Maďarsko

Přes 200 milionů

Morgan Stanley, Wing,

CC Real

OTP RE Fund

The Bridge (etapa 1 & 2)

Bukurešť, Rumunsko

Nezveřejněna

Forte Partners

Dedeman

50 % Park Lake Plaza

Bukurešť, Rumunsko

Nezveřejněna

Caelum Development

Sonae Sierra

Militari Shopping Center

Bukurešť, Rumunsko

95 milionů

Atrium

MAS Real Estate

Trenčín Industrial Park

Trenčín, Slovensko

Cca. 90 milionů

AUO

Redside

KLM Retail Parks portfolio

různé, Slovensko

Nezveřejněna

KLM Real Estate Park/

Post Bank

TAM

Forum Poprad

Poprad, Slovensko

Nezveřejněna

Multi Corporation

ZFP Investments

Zdroj: JLL, Leden 2019

(source: skypaper)