Vyplývá to z aktuálního průzkumu společnosti Colliers.

Celková plocha moderních kancelářských prostor v Praze dosáhla na konci druhého čtvrtletí 2026 přibližně 3,95 milionu m². Za sledované období byl dokončen pouze jeden kancelářský projekt – rozsáhlá rekonstrukce budovy Danube House v pražském Karlíně. Společnost CA Immo dokončila po dvou letech stavebních prací modernizaci administrativní budovy třídy A, která cílí na certifikaci LEED Platinum a využívá výhradně elektřinu z obnovitelných zdrojů.

Budova byla navíc plně obsazena ještě před oficiálním dokončením. Největší část prostor si pronajala společnost Everpure, zaměřená na moderní úložné systémy a správu dat, druhým největším nájemcem je Allegro.

Zájem o boutique kanceláře roste

Ve druhém čtvrtletí byla zahájena výstavba tří nových kancelářských projektů. Společným jmenovatelem je jejich atraktivní poloha v širším centru Prahy.

Největším z nich je projekt Vinohradská 8 v Praze 2, který nabídne přibližně 7 300 m² prémiových kancelářských prostor, téměř 200 bytů a také obchodní jednotky. Zahájena byla rovněž přestavba bývalé pošty v Hybernské ulici pod názvem Hybe a projekt Palace Hybernia v blízkosti náměstí Republiky.

„Tyto projekty potvrzují rostoucí zájem developerů o boutique kanceláře – menší administrativní budovy v prestižních lokalitách, které firmám vedle kvalitního pracovního prostředí nabízejí také reprezentativní adresu a vlastní identitu,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu společnosti Colliers.

V celé Praze je aktuálně ve výstavbě přibližně 309 300 m² kancelářských prostor, z nichž je zhruba 58 % již předpronajato. Významnou část tohoto objemu však představují projekty realizované přímo pro budoucí vlastníky nebo hlavní nájemce, například Českou spořitelnu, ČEZ, Creditas či Generali.

Na volném trhu je situace odlišná. Většina nových projektů se nachází teprve v počátečních fázích výstavby a jejich nájemné již nyní překračuje současnou tržní úroveň. Nájemci proto k předpronájmům přistupují opatrně a svá rozhodnutí často odkládají do pozdější fáze výstavby, kdy bude cenová úroveň lépe ověřena trhem.

Neobsazenost zůstává na historicky nízké úrovni

Míra neobsazenosti pražských kanceláří zůstala na konci druhého čtvrtletí na 5,8 %, což je nejnižší hodnota od roku 2020.

Nejnižší neobsazenost dlouhodobě vykazují centrum Prahy a Karlín. V centru města se pohybuje kolem 3,6 %, zatímco v Karlíně přibližně 3,2 %. Omezená nabídka kvalitních kanceláří je patrná také na Smíchově, Pankráci a Brumlovce.

Nízká neobsazenost v kombinaci s minimálním objemem nové nabídky postupně posiluje vyjednávací pozici pronajímatelů, zejména v nejžádanějších lokalitách.

Renegociace tvoří přibližně 70 % poptávky

Na pražském kancelářském trhu není rozhodující pouze celkový objem poptávky, ale především její struktura.

Renegociace tvoří přibližně 70 % hrubé realizované poptávky. Tento podíl není známkou slabého trhu. Naopak odráží situaci, kdy mají nájemci jen omezené možnosti stěhování. Kvalitních kanceláří je málo, nová výstavba je z velké části již předpronajata nebo teprve vzniká a náklady spojené s relokací zůstávají vysoké.

Firmy proto často zůstávají ve stávajících prostorách, optimalizují jejich velikost a v některých případech si s předstihem zajišťují vhodné prostory před očekávaným příchodem nové nabídky po roce 2027.

Nejaktivnějšími nájemci byly technologické společnosti, které představovaly více než třetinu realizované poptávky. Významný podíl na trhu měly také společnosti z farmaceutického a zdravotnického sektoru.

Nájemné v Praze dál roste

Nejvyšší dosahované nájemné v centru Prahy zůstalo stabilní na úrovni 30 EUR/m²/měsíc.

V širším centru však nájemné dále rostlo a pohybuje se přibližně mezi 21,5 a 22,5 EUR/m²/měsíc. Růst je patrný zejména v atraktivních kancelářských lokalitách, jako jsou Karlín, Smíchov, Pankrác a Brumlovka.

Ještě vyšší cenové úrovně již nyní očekávají připravované projekty. Kanceláře plánované k dokončení v letech 2027 a 2028 se v centru Prahy nabízejí za více než 35 EUR/m²/měsíc, zatímco v širším centru dosahují nabídkové nájmy přibližně 23–28 EUR/m²/měsíc.

Tyto ceny odrážejí především rostoucí stavební náklady, ceny pozemků a očekávání developerů, že nabídka kvalitních kancelářských prostor zůstane omezená i v dalších letech.

Nový Metropolitní plán může podpořit další výstavbu

Významnou událostí druhého čtvrtletí bylo také schválení nového Metropolitního plánu Prahy, který má vstoupit v platnost 1. září 2026.

Nový plán by měl přinést větší předvídatelnost developerské přípravy, jasnější pravidla pro využití území a lepší podmínky pro rozvoj brownfieldů a rozsáhlých smíšených projektů kombinujících kanceláře, bydlení, maloobchod a veřejnou infrastrukturu.

Právě tyto projekty mohou v příštích letech významně ovlivnit podobu pražského kancelářského trhu.

Pro KancelareInfo bych tuto verzi použila. Je profesionálnější, přirozenější pro českého čtenáře a zároveň zachovává všechna hlavní data a sdělení původního článku.