Tento trend, známý jako „in-house výstavba“, vyvolává zásadní otázku: jde o budoucnost developmentu, nebo pouze reakci na aktuální tržní tlaky?

???? Méně uchazečů, větší nejistota

V některých regionech se již změna výrazně projevuje. V Dubaji se do výběrových řízení, která dříve přitahovala až 25 uchazečů, dnes hlásí jen 2–3 firmy. Podobný trend je patrný i ve Velké Británii, kde 40 % developerů uvádí problémy se zajištěním dostatečné konkurence v tendrech.

Důsledkem je oslabení vyjednávací pozice investorů i rostoucí tlak na ceny, termíny a kapacity dodavatelů.

Český a slovenský trh zatím těmto trendům čelí v mírnější formě, nicméně i zde se situace postupně mění. Kapacity dodavatelských firem kolísají, ceny rostou a dodací lhůty jsou méně stabilní.

????️ Proč developeři uvažují o „interní“ výstavbě?

Tradiční model stavby vytváří přirozené napětí mezi dvěma stranami:

  • generální dodavatel sleduje dokončení projektu v čase, rozpočtu a kvalitě
  • developer sleduje ekonomický výsledek a dlouhodobou hodnotu investice

Tento rozdíl v cílech často vede k situacím, kdy dílčí rozhodnutí na stavbě neodpovídají celkovému zájmu investora.

Interní realizační týmy mají tento problém eliminovat. Developer získává přímou kontrolu nad průběhem stavby a informace se dostávají k rozhodovacímu managementu rychleji.

⚠️ Vyšší kontrola znamená i vyšší odpovědnost

Přesun realizace „in-house“ však nepřináší pouze výhody. Developer zároveň přebírá kompletní odpovědnost za koordinaci subdodavatelů, logistiku stavby, bezpečnost práce i řízení změn.

Bez robustních procesů a nástrojů se může stát, že interní tým začne čelit stejným problémům jako externí dodavatel:

  • nepřesná evidence změn
  • rozpočtové odchylky
  • skluz harmonogramu
  • nedostatečná dokumentace

Klíčovým problémem tak zůstává především tok informací na stavbě, nikoli samotný model realizace.

???? Alternativa: digitalizace místo reorganizace

Odborníci upozorňují, že místo budování interních stavebních kapacit může být efektivnější posílení informačního řízení projektů.

Moderní digitální platformy umožňují propojení všech účastníků výstavby v reálném čase – od developera až po dodavatele na stavbě.

Součástí řešení je například:

  • průběžný reporting stavby
  • sdílená projektová dokumentace
  • evidence změn a víceprací v reálném čase
  • okamžitý přehled o dopadech na rozpočet a harmonogram

Důležitým nástrojem je také 360° dokumentace stavby, která umožňuje sledovat postup prací i zpětně ověřovat jednotlivé fáze realizace.

???? Budoucnost: rozhoduje řízení informací, ne model výstavby

Na českém trhu zatím není trend interní výstavby masově rozšířený, avšak tlak na transparentnost, rychlost rozhodování a přesnou dokumentaci neustále roste.

Klíčová otázka do budoucna proto nezní, zda bude výstavba řízena interně nebo externě, ale:

Jak efektivně jsou řízeny informace a procesy v rámci projektu.

Právě zde vstupují do hry digitální nástroje, které mohou zásadně ovlivnit efektivitu celého stavebního sektoru.