Český regionální trh kanceláří: Měnící se krajina pro firmy

Trh komerčních nemovitostí v českých regionech prochází významnou transformací. K počátku roku 2026 zaostává výstavba nových kanceláří, což se projevuje rostoucí mírou neobsazenosti a minimálním počtem zahájených nových projektů. Tento trend je poháněn ekonomickými faktory, které upřednostňují rezidenční výstavbu, což činí kancelářské projekty méně životaschopnými bez významných předpronájmů nebo výjimečných lokalit.

Brno: Vysoká neobsazenost a opatrný výhled

Brno, klíčové regionální centrum, uzavřelo rok 2025 s celkovou kancelářskou plochou 715 700 m², což představuje mírný meziroční růst o 2,3 %. Míra neobsazenosti však do konce 4. čtvrtletí vzrostla na 14,4 %, což odpovídá přibližně 103 100 m² dostupných prostor. Je pozoruhodné, že zhruba čtvrtina moderních kancelářských budov ve městě má neobsazené plochy přesahující 1 000 m².

Nové projekty a stagnace nájemného v Brně

Navzdory dokončení dvou nových budov v roce 2025 – Skylight X (10 900 m²) a Botanická Living Lab (10 800 m²) – zůstaly obě po dokončení převážně neobsazené. Tato rostoucí neobsazenost nejenže potlačila zahajování nových staveb, ale také udržela růst nájemného minimální, přičemž prémiové nájmy vzrostly meziročně pouze o 1 EUR na 18 EUR/m²/měsíc.

Hrubá poptávka dosáhla 64 900 m², ačkoli významná část transakcí probíhá mimo trh, což ovlivňuje transparentnost dat. Technologické firmy nadále zůstávají hlavními tahouny poptávky, následované společnostmi z energetického a výrobního sektoru. Mezi významné transakce patřil předpronájem více než 10 000 m² v budově Nová Zbrojovka D4 pro společnost z energetického sektoru.

Budoucí vývoj v Brně

V současné době je ve výstavbě devět projektů o celkové ploše 92 300 m², přičemž šest projektů (51 900 m²) se očekává dokončit v roce 2026. Vyniká multifunkční projekt Dornych, jehož dokončení je plánováno na polovinu roku 2028 a který přitahuje značný zájem jak kancelářských, tak maloobchodních nájemců.

Josef Stanko, vedoucí průzkumu trhu ve společnosti Colliers, poukazuje na opatrný výhled brněnského kancelářského trhu, s odkazem na to, že současné ekonomické a tržní podmínky upřednostňují rezidenční nad kancelářskou výstavbou. Rovněž varuje, že stárnoucí kancelářské prostory bude stále obtížnější pronajmout bez významných renovací.

Ostrava: Stagnující trh

Ostrava, třetí největší kancelářský trh v zemi, uzavřela rok 2025 s přibližně 246 000 m² moderních kancelářských prostor. Míra neobsazenosti zůstala stabilní na přibližně 11 % po téměř dva roky, což představuje asi 26 000 m² dostupných ploch, přičemž CTP IQ Tower tvoří zhruba třetinu této plochy, jelikož prochází modernizací.

Žádná nová výstavba v Ostravě

Výrazným rysem ostravského trhu je téměř úplné zastavení nové výstavby. V roce 2025 nebyly zahájeny ani dokončeny žádné nové kancelářské projekty. Jediným projektem, který je v současné době ve výstavbě, je Václav, butikový multifunkční development společnosti Antracit, kombinující kanceláře, maloobchod a rezidence, nacházející se poblíž Masarykova náměstí a s očekávaným dokončením v první polovině roku 2026.

Hrubá poptávka v roce 2025 klesla na 11 200 m², což je zhruba polovina oproti předchozímu roku, převážně kvůli zpomalení v segmentu flexibilních kanceláří. Tato nízká poptávka vedla ke stagnaci cen nájemného, přičemž prémiové nájmy se pohybují v rozmezí 14,00–14,50 EUR/m²/měsíc a průměrné nájmy pro moderní budovy činí 13 EUR.

Mimo Brno a Ostravu: Sporadický vývoj a preference rezidencí

Napříč ostatními regionálními městy v České republice je nová kancelářská výstavba sporadická. Josef Stanko zdůrazňuje, že ekonomika nových kancelářských projektů v těchto oblastech je náročná. Výnosy z nájemného, které jsou často na úrovni Ostravy nebo pod ní, se snaží ospravedlnit dnešní vysoké stavební náklady. Aby byl nový projekt životaschopný, obvykle vyžaduje výjimečnou lokalitu, předpronájem pro významného nájemce nebo výstavbu pro vlastní potřebu developera.

Developeři mimo Prahu stále více upřednostňují rezidenční výstavbu, neboť ceny bytů v těchto regionech v posledních letech prudce vzrostly, zatímco nájmy kanceláří zůstaly stagnovat. Tato dynamika dále odklání investice od nových kancelářských projektů.

Alternativní prostorová řešení a nové projekty

Pro firmy, které považují standardní kancelářské budovy za nevhodné, se objevují průmyslové prostory a Small Business Units (SBUs) jako životaschopné alternativy. Projekty jako CTP CTBoxes, Contera Citysites a nabídky Purposia Group uspokojují společnosti se specifickými kapacitními nebo provozními potřebami.

Zatímco nová kancelářská výstavba je vzácná, některé významné projekty probíhají nebo jsou plánovány:

  • Pardubice: Pernerka, multifunkční development s přibližně 5 000 m² kancelářských ploch, se očekává dokončit v druhé polovině roku 2028, se silným zájmem ze strany institucionálních nájemců.
  • Zlín: Místní investor PSG vyvíjí Prospect Zlín, multifunkční výškovou budovu v centru města.

Ambicióznější multifunkční projekty, jako je Ameside v Plzni od Amadeus Real Estate a Šantovka v Olomouci od Redstone, si kladou za cíl transformovat celé městské oblasti v komplexní destinace kombinující maloobchod, kanceláře, rezidenční jednotky a zábavu. Oba projekty se však po několik let potýkají s komplikacemi ohledně povolení a měnícími se plány.

Klíčové poznatky pro firmy

Český regionální trh kanceláří představuje složitý obrázek. Zatímco nové, moderní kancelářské prostory jsou stále vzácnější kvůli ekonomickým tlakům a zaměření developerů na rezidenční segment, existují specifické příležitosti, zejména v rámci multifunkčních projektů a tam, kde se jedná o předpronájem nebo unikátní lokality. Firmy by měly zvážit i alternativní řešení, jako jsou SBUs nebo průmyslové prostory pro specifické potřeby. Důkladný průzkum trhu a flexibilita v požadavcích budou klíčové pro zajištění vhodných prostor na těchto vyvíjejících se regionálních trzích.

Zdroj: feedit.cz